Những ngày gần đây, dư luận và giới đầu tư bất động sản khu Đông TP. Hồ Chí Minh (TP. Thủ Đức) xôn xao với thông tin Công ty Masterise Homes mở bán loạt căn nhà phố thương mại tại dự án The Global City (P. An Phú, Quận 2) có quy mô lớn lên đến hơn 117 ha, nằm ngay mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, đoạn giao đường dẫn lên cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Mức giá được cho là “lập đỉnh” tại khu vực khi chủ đầu tư “hét” giá cho căn nhà phố thương mại diện tích 95m2 xây dựng 1 tầng trệt, 4 tầng lầu, tổng diện tích sàn sử dụng là 361 m2 có giá lên đến hơn 38,1 tỷ đồng. Mức giá này chưa bao gồm thuế VAT, lệ phí trước bạ và các loại thuế phí liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho căn nhà. Như vậy, tính bình quân mỗi mét vuông đất đã có giá lên gần 400 triệu đồng.

Tìm hiểu khu vực xung quanh từ khi 3 quận là Q.Thủ Đức, Quận 9, Quận 2 sáp nhập vào thành TP. Thủ Đức, giá nhà đất tại khu vực này đã tăng cao đáng kể và hình thành một mặt bằng mới. Tuy nhiên, ở một số khu vực được cho là “hot” xung quanh dự án The Global City cũng còn khá “mềm” như nhà đất khu dân cư mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp cũng dao động ở mức giá trên 100 triệu đồng/m2; hay một số đất nền, nhà phố biệt thự trong phạm vi bán kính 1km trong khu Khang Điền, Gia Hòa, Nam Hòa, Phú Nhuận, Nam Long, Hoàng Anh – Minh Tuấn… chỉ khoảng tầm 60 – 70 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án nhà phố với cơ sở hạ tầng hoàn thiện được chủ đầu tư Novaland hình thành trước đó cũng chỉ đang giao dịch quanh mức 14, 15 tỷ đồng/căn nhà phố 100m2.

Theo một số môi giới lão luyện tại khu Đông Sài Gòn, sở dĩ chủ đầu tư Masterise Homes “hét ra lửa” khi giao mức giá “trên trời” cho mỗi căn nhà phố tại dự án The Global City không chỉ bởi thương hiệu của chủ đầu tư, vị trí đắc địa, quy hoạch và tầm thiết kế đẳng cấp của dự án, mà còn bởi gần như vài năm trở lại đây, TP.HCM không còn quỹ đất để phát triển một dự án quy mô hoành tráng với quy hoạch là tổ hợp thương mại dịch vụ và khu nhà ở cao cấp, tổng diện tích 117 ha, bao gồm 10.000 căn hộ cao cấp, 1.800 sản phẩm nhà phố thấp tầng…

Được biết, The Global City trước đây được biết đến tên gọi Sài Gòn Bình An, mới chỉ chính thức về tay đơn vị mới vào tháng 1/2022. Dự án này trước đây của Công ty Him Lam sau đó chuyển nhượng cho Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và hiện nay đã về tay Masterise Homes. Dự án ban đầu được quy hoạch là khu sân golf 18 lỗ, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và khu nhà ở thấp, cao tầng. Nhưng hiện đã được điều chỉnh quy hoạch thành một khu đô thị cao cấp. Để thực hiện dự án này, Masterise Homes đã huy động qua trái phiếu trong giai đoạn 2021 và những ngày đầu năm 2022 lên tới 22.075 tỷ đồng, tức gần 1 tỷ USD. Vì vậy, sau nhiều lần đổi chủ và lên đời với những khoản đầu tư “khủng” nên dự án có mức giá cao chóng mặt cũng là điều dễ hiểu. Song vấn đề là những nhà đầu tư có sẵn sàng dốc hầu bao để chi trả khi lao vào cuộc đầu tư với giá cao ngất ngưởng hay không?

Không chỉ có phân khúc nhà phố, đất nền ở khu Đông Sài Gòn mới “dậy sóng”, mà trước đó, giới đầu tư và ngay cả những ông chủ có tên tuổi trên thị trường bất động sản tại TP. HCM cũng “bán tín, bán nghi” với động thái của Tập đoàn Novaland khi đóng góp nguồn tài chính lớn để phát triển và đưa dự án Grand Sentosa vào vận hành theo đúng tiến độ dự kiến trong năm 2024. Được biết, Grand Sentosa chính là dự án Kenton Residences tọa lạc tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, trước đó Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư, đã từng được khởi công từ năm 2009, gồm 9 tòa nhà với 1.640 căn hộ, với tổng vốn đầu tư ban đầu 300 triệu USD.

Đầu năm 2010, dự án này cũng đã từng trở thành tâm điểm của thị trường khi mở bán 100 căn hộ giai đoạn 1, giá 1.566 – 2.250 USD/m2. Nhưng không lâu sau đó khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng” khiến dự án bị ngưng trệ. Mãi đến tận tháng 5/2017, dự án đổi tên thành Kenton Node, được công bố khởi động lại với số vốn hơn 1 tỷ USD cùng nhiều hạng mục công trình như căn hộ, khách sạn, trung tâm dịch vụ, nhà hát, trường học, phòng khám quốc tế… Khi đó, dự án được hai ngân hàng lớn rót vốn thêm hơn 1.000 tỷ đồng để hồi sinh. Tuy nhiên, dự án vẫn chưa thoát khỏi long đong và tiếp tục “trùm mền” chỉ một năm sau đó.

Đến nay, sau khi về tay Tập đoàn Novaland, với cái tên mới dự án Grand Sentosa đã chính thức được khởi động lại và tung ra thị trường với giá bán cao ngất ngưởng, dự kiến tầm 150 triệu đồng/m2 cho sản phẩm chung cư thương mại. Nếu đem so sánh với mặt bằng căn hộ chung cư tại khu vực Nhà Bè thì đây thực sự là mức giá “gây sốc”. Tuy nhiên, trong một động thái mới đây, Tập đoàn Novaland đã phát đi thông báo tìm đại lý phân phối chính thức Dự án Grand Sentosa để sớm đưa tổ hợp thương mại dịch vụ và khu nhà ở cao cấp, với hơn 2.000 sản phẩm căn hộ ra thị trường. Và ông chủ mới không thể có một thương vụ thiệt thòi khi đã bỏ ra khoản đầu tư tài chính quá “hớp” như vậy.

Lý giải về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản cho rằng, có thể nói vụ đấu giá đất Thủ Thiêm với giá trúng thầu quá cao cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho giá nhà đất tăng cao đột biến và bất thường… Ngoài ra, giá bất động sản hiện nay cao và tăng phi mã sẽ còn đi kèm sự sốt nóng của thị trường tài chính. Điều này, tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản, khi đó thị trường sẽ dễ đứt gãy và hệ lụy, tác động xấu đến cả nền kinh tế.

Nguồn dẫn: Minh Tuyết/ Thời báo Ngân hàng

Link bài gốc: https://thoibaonganhang.vn/thi-truong-xuat-hien-nhung-du-an-gia-khung-124978.html

Theo quy hoạch, Thuận An sẽ trở thành trung tâm đô thị, dịch vụ của cả tỉnh Bình Dương. Tỷ trọng đóng góp của các ngành dịch vụ, thương mại, tài chính sẽ vượt tổng thu từ sản xuất công nghiệp. Đại lộ tài chính, thương mại, các tòa tháp biểu tượng cũng được quy hoạch tại Thuận An.

 CƠ HỘI CHO THUẬN AN

Bình Dương được biết đến là “thủ phủ công nghiệp” của Việt Nam. Hiện tỉnh có 48 khu, cụm công nghiệp với tổng diện tích lên đến hơn 11.000 ha, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam. Bình Dương đã và đang là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về sản xuất công nghiệp, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Các khu công nghiệp hiện đã thu hút 2.965 dự án, bao gồm 2.309 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 24,3 tỷ USD và 656 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 76.608 tỷ đồng. Hầu hết các doanh nghiệp lớn đầu tư tại Bình Dương chọn lựa vào các khu công nghiệp tập trung.

Theo quy hoạch từ UBND tỉnh Bình Dương, các địa phương của tỉnh vẫn giữ định hướng là các trung tâm công nghiệp của miền Nam. Riêng Thuận An – nơi có cơ sở hạ tầng tốt nhất Bình Dương, với hàng loạt các trung tâm thương mại, trường quốc tế, bệnh viện quốc tế, sân golf sẽ được quy hoạch thành trung tâm đô thị, dịch vụ của tỉnh, đưa ngành dịch vụ – tài chính – công nghệ chiếm tỷ trọng lớn trong GDP, vượt qua sản xuất công nghiệp, hình thành cộng đồng nhân lực cao cấp, giảm bớt tỷ trọng lao động phổ thông.

Theo quy hoạch này, Thuận An sẽ giữ lại và tập trung lấp đầy tại các khu, cụm công nghiệp hiện hữu theo hướng thu hút các dự án đầu tư phát triển công nghiệp công nghệ cao, ít lao động phổ thông, không mở thêm các khu, cụm công nghiệp trong đô thị.

Mặt khác, thành phố cũng từng bước chuyển đổi chức năng các cơ sở công nghiệp nằm chen lẫn trong các khu dân cư sang loại hình công nghiệp công nghệ sạch, di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường, các cụm công nghiệp không còn phù hợp như lò gạch ngói thủ công, cơ sở nhuộm, mạ, hóa chất, thuốc trừ sâu, trại chăn nuôi, giết mổ gia súc… nhằm chuyển diện tích đất đai các cơ sở này sang mục đích dân dụng.

 HÀNG LOẠT ĐỘNG THÁI NÂNG TẦM THUẬN AN

ỏ lỡ nhiều cơ hội phát triển

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhớ như in đúng khoảng thời gian này cách đây bốn năm, ông đã từng tham gia ý kiến cho một hội thảo rất lớn bàn vể giải pháp khơi thông vướng mắc pháp lý cho bất động sản du lịch.

Những tưởng, sau hội thảo đó, những khó khăn của thị trường sẽ phần nào được tháo gỡ. Nhưng không! Bốn năm sau, nút thắt pháp lý của dòng sản phẩm này vẫn gần như nguyên vẹn.

Tại Hội thảo khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về Bất động sản du lịch – những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” tổ chức mới đây, ông Bình không khỏi trăn trở trước vướng mắc lớn của thị trường mà nếu không được tháo gỡ, bất động sản du lịch sẽ khó có thể phát triển bền vững.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, cùng với sự phát triển của du lịch, bên cạnh mô hình khách sạn truyền thống, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của du khách. Có thể kể tới như khách sạn, căn hộ du lịch (condotel) khu nghỉ dưỡng, biệt thự, nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse)….

Tuy nhiên, nói như TS. Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam thì các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với cả “núi” vấn đề về luật.

Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật và bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn. Tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm.

Song, theo chia sẻ từ ông Bình, thời gian thực hiện thủ tục cho dự án có thể kéo dài từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 giấy chứng nhận, 2 quyết định và 3 giấy phép. Trong 3 giấy phép thì có 2 giấy phép là giấy phép kinh doanh thuốc lá, giấy phép kinh doanh rượu mà theo ông hoàn toàn có thể gộp thành một giấy phép và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương để giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp.

Quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng. Quy trình vận hành dự án bất động sản du lịch cũng theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự của doanh nghiệp phải có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn.

Ông Bình chỉ ra rằng, thực trạng chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch của Việt Nam hiện đang đối mặt với bốn vấn đề lớn. Thứ nhất là chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.

Thứ hai, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều khoảng trống. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.

Pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình bất động sản này.

Thứ ba, pháp luật chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.

Thứ tư, Việt Nam chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.

Hệ quả của những nút thắt pháp lý này là bất động sản du lịch của Việt Nam đang bỏ lỡ nhiều cơ hội phát triển. Ông Lương Hoài Nam chỉ ra một thực tế rằng nhiều quốc gia khác trên thế giới có diện tích nhỏ nhưng thu hút được rất nhiều khách du lịch, trong khi Việt Nam có diện tích lớn nhưng thu hút chỉ được khoảng 18 triệu khách du lịch nước ngoài mỗi năm (trước khi xảy ra dịch Covid-19).

Cách đây hai năm, ông Nam từng tham gia vào việc góp ý sửa đổi chính sách đối với condotel. Tháng 4/2019, ông có gửi văn bản kiến nghị lên Thủ tướng, song đến thời điểm này, vấn đề về định danh cho bất động sản du lịch vẫn chưa được giải quyết.

Trong khi đó, cuộc sống vẫn đang diễn ra, hàng tỷ USD vẫn được đổ về thị trường condotel nhưng hành lang pháp lý vẫn chưa rõ ràng. “Các tranh luận mất nhiều thời gian đang khiến Việt Nam mất các cơ hội phát triển. Nhiều quốc gia đều khuyến khích người nước ngoài mua bất động sản của nước họ mà không có vướng mắc gì cả. Thậm chí, quy định sở hữu bất động sản còn lên tới 99 năm để thu hút đầu tư. Vậy tại sao pháp lý cho bất động sản du lịch tại Việt Nam lại vướng mắc, không khuyến khích đầu tư đến vậy?”, ông Nam đặt câu hỏi và hy vọng, Nhà nước cần lắng nghe để tháo gỡ và hoàn thiện chính sách.

Với một đất nước có quá nhiều tài nguyên về du lịch biển, du lịch núi, Việt Nam cần có tầm nhìn du lịch xứng đáng với tiềm năng. Tầm nhìn này sẽ thông qua các doanh nghiệp bất động sản để phát triển các sản phẩm lưu trú xứng tầm.

Cần sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật

Đưa ra kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật cho thị trường bất động sản du lịch, ông Bình cho rằng, thứ nhất, các cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.

Trong đó, Chính phủ cần có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển bất động sản du lịch, tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp bất động sản du lịch đa công năng quy mô lớn.

Quan trọng hơn, về định hình khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về thủ tục đầu tư, theo ông Bình, Chính phủ cần sửa đổi một số nhóm quy định.

Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm bất động sản du lịch mới gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các bất động sản này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó.

Cụ thể, đất xây dựng khu nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ. Đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng định danh chính thức các loại bất động sản du lịch;xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch trong tương lai.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần có quy định cụ thể về thế chấp bất động sản du lịch; cho phép cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án.

Ba là, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng, quy định về quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường bất động sản du lịch.

Bốn là, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư. Xây dựng và vận hành dự án bất động sản du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật là yêu cầu sớm thực hiện.

Năm là, bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua bất động sản du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại bất động sản du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu bất động sản du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, để bất động sản du lịch Việt Nam mạnh, bền vững, 5 chính sách pháp luật cần khơi thông gồm chính sách về quy hoạch, chính sách pháp luật về đầu tư xây dựng bất động sản du lịch, chính sách kinh doanh bất động sản du lịch, chính sách quản lý bất động sản du lịch, chính sách sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, để làm được điều này là không đơn giản, bởi bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định, luật khác nhau, rất khó để hệ thống lại và sửa đổi toàn diện. Dù đã có rất nhiều cuộc hội thảo, hội nghị được bàn luật sôi nổi, song pháp lý cho bất động sản du lịch hiện vẫn chưa biết đến khi nào mới có thể khơi thông nhằm tạo lực đẩy cho thị trường phát triển bền vững.

Nguồn dẫn: Phương Linh/ Nhà Quản trị

Link bài gốc: https://theleader.vn/phap-ly-bat-dong-san-du-lich-ban-nhieu-van-giam-chan-tai-cho-1637053904245.htm