DKRA Vietnam – Toàn Cảnh Bất Động Sản

Phác hoạ thị trường bất động sản năm 2021 và những lực đẩy cho năm 2022

Toàn Cảnh BĐS — Mon, 31 Jan 2022 14:47:10 +0000

Niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản 2022 là điều không thể phủ nhận, bởi hiện tại, có quá nhiều yếu tố trợ đỡ cho kênh đầu tư hấp dẫn này như hoạt động giải ngân đầu tư công, chính sách tiêm chủng…

Những điểm nổi bật của thị trường bất động sản năm 2021

Thứ nhất, TP.Thủ Đức chính thức đi vào hoạt động trên cơ sở hình thành từ 3 quận theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 của UBTVQH có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021. Đây là một trong những yếu tố tác động giá bất động sản khu vực này (vốn luôn dẫn dắt thị trường TP.HCM nhiều năm qua) tăng mạnh bất chấp tình hình dịch Covid-19.

Thứ hai, ngày 5/1/2021, chính thức khởi công sân bay quốc tế Long Thành. Đây là sân bay được kỳ vọng thúc đẩy giao thông, kinh tế và là động lực phát triển đô thị, bất động sản các tỉnh lân cận.

Thứ ba, tin đồn gây sốt đất (sân bay Hớn Quản – Bình Phước, Bình Chánh lên quận…). Tuy nhiên, đó chỉ là các cơn sốt ảo do môi giới hoặc luồng tin không nguồn gốc xác thực.

Thứ tư, dịch Covid-19 ảnh hưởng đến mọi mặt của thị trường, từ nguồn cung mới đến sức mua đều suy giảm so với năm 2020. Điển hình, căn hộ tại TP.HCM năm 2021 ước khoảng 15.000 căn, giảm khoảng 15% so với năm 2020 (hơn 17.500 căn). Năm 2020, sức mua trung bình trên nguồn cung mới mỗi quý khoảng 75 – 80% mỗi quý; năm 2021 sụt giảm khoảng 60 – 70% mỗi quý.

Thứ năm, linh hoạt thích ứng với tình hình mới, nhiều chủ đầu tư đã mở bán dự án bằng hình thức online. Tuy chưa thể hiệu quả bằng hình thức bán hàng trực tiếp, nhưng kết quả rất tích cực và hứa hẹn một xu hướng mới.

Thứ sáu, về cơ bản, mức giá bất động sản nói chung không giảm như nhiều người lo ngại vì ảnh hưởng dịch bệnh mà vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng nhẹ vì nhiều lý do. Trong đó, có vấn đề về chi phí đầu vào tăng và các dự án ra hàng ở giai đoạn sau thường cao hơn giai đoạn đầu. Đặc biệt, loại hình căn hộ siêu sang đã có những kỷ lục mức giá mới khi lên đến 400 – 500 triệu đồng/m2 (tương đương 20.000 – 22.500 USD).

Thứ bảy, tỷ lệ phân hạng căn hộ vẫn bất ổn, thiếu vắng loại hình căn hộ vừa túi tiền, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Từ dịch bệnh Covid-19, có thể thấy cần phải tổ chức lại không gian đô thị và nhà ở cho người có thu nhập khiêm tốn (nhà ở vừa túi tiền).

Thứ tám, mô hình đầu tư chia nhỏ bất động sản thông qua ứng dụng công nghệ đang có xu hướng phát triển. Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý rõ ràng nên chưa có đà để phát triển mạnh, chuyên nghiệp và bài bản.

Thứ chín, bất động sản nghỉ dưỡng bước sang năm thứ 3 đối mặt với nhiều khó khăn thách thức (sức tiêu thụ rất thấp), trong khi các hoạt động du lịch chưa phục hồi do Covid-19 (đặc biệt là khả năng đón khách quốc tế).

Thứ mười, đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục làm thị trường “ngỡ ngàng”, kéo theo những ý kiến trái chiều.

Dự báo chung về thị trường TP.HCM và vùng phụ cận năm 2022

Về cơ bản, thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và phát triển kinh tế nói chung. Với chủ trương của Nghị quyết 128/2021, mức độ phục hồi đang rất khả quan. Dự báo trong năm 2022, nếu tình hình không có những biến động nghiêm trọng về dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn so với năm 2021 cả về nguồn cung mới lẫn sức mua. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những thách thức rất lớn đan xen với những lực đẩy của thị trường.

Đất nền các tỉnh giáp ranh/lân cận TP.HCM (hoặc các tỉnh thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước do nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô, bán nền.

Căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương. Còn ở Đồng Nai và Long An, loại hình nhà gắn liền với đất (nhà phố/biệt thự/shophouse) sẽ là chủ đạo.

Riêng bất động sản thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ vẫn còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ cũng bị hạn chế.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023 ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó bất động sản nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Dù vậy, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực.

Bất động sản hạng sang và siêu sang tại TP.HCM vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi loại hình nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm.

Những lực đẩy của thị trường bất động sản năm 2022

Luật Đất đai được dự kiến sẽ trình Quốc hội trong năm 2022 xem xét, sửa đổi, từ đó các Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với sự phát triển của thị trường. Cùng với hàng loạt cơ chế – chính sách – định hướng khác thì đây là những điểm tựa/lực đẩy cho thị trường năm 2022:

Đầu tiên, Nghị quyết 128/2021 về linh hoạt thích ứng và an toàn phòng chống dịch là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế – xã hội được bình thường với những điều kiện mới.

Không còn là dự báo, mục tiêu của Chính phủ về tăng trưởng kinh tế năm 2022 với con số có thể lên đến 6 – 6,5%, đi kèm với kiểm soát lạm phát ở mức phù hợp để thúc đẩy phát triển. Đây chính là yếu tố tác động tích cực cho các hoạt động kinh tế – sản xuất bao gồm cả lĩnh vực xây dựng – bất động sản (luôn có tỷ lệ đóng góp không nhỏ). Từ đây, sẽ có các chính sách cụ thể cho từng lĩnh vực.

Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là các gói giải ngân dự án hạ tầng giao thông cho mục đích phục hồi và phát triển kinh tế hậu Covid-19. Hạ tầng giao thông luôn là yếu tố trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản.

Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, gói kích cầu trong sản xuất kinh doanh nói chung, từ vài chục ngàn tỷ đồng đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Có thể khó có gói hỗ trợ trực tiếp cho thị trường bất động sản, nhưng sẽ tác động gián tiếp từ các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác khi người lao động được hưởng lợi.

Gói hỗ trợ người mua nhà (đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động, chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2025 – 2030 của Bộ Xây dựng) của Chính phủ phối hợp với các ngân hàng đang được chuẩn bị kế hoạch và triển khai (có thể học hỏi kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ năm 2013).

Các hoạt động du lịch quốc tế (hộ chiếu vắc-xin) được dự kiến mở cửa trở lại từ tháng 01/2022 sẽ làm cho ngành du lịch bước đầu “tan băng” và hy vọng có tác động ít nhiều đến các hoạt động của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có liên quan (dù khó sôi động được như năm 2019 trở về trước).

Thị trường chứng khoán được kỳ vọng sẽ vượt qua 1.500 điểm và duy trì ở mức 1.550, 1.600 điểm cho đến cuối năm. Thị trường chứng khoán luôn là yếu tố có tính kết nối và tác động qua lại với thị trường bất động sản (Việt Nam đang nỗ lực để đưa thị trường chứng khoán lên thành thị trường mới nổi).

Trên cơ sở hưởng lợi từ xuất nhập khẩu tăng và dòng vốn FDI tích cực sẽ có tác động đến bất động sản công nghiệp/logistics. Qua đó, bất động sản nhà ở tại các khu vực/địa phương lân cận cũng được hưởng lợi theo.

Các dự án đang bị vướng mắc/treo do vấn đề thủ tục pháp lý nếu được tháo gỡ cũng sẽ góp phần giải phóng một lượng đáng kể nguồn cung và góp phần thúc đẩy thị trường bớt áp lực hơn.

Nguyễn Hoàng – Giám đốc Nguyên cứu và Phát triển DKRA Vietnam

Những thách thức của thị trường bất động sản năm 2022

Thị trường cũng sẽ không tránh khỏi những thách thức:

Thứ nhất, tình hình dịch bệnh phức tạp và khó lường, đặc biệt là biến thế Omicron có thể làm thay đổi hiện trạng, nhiều lo ngại Việt Nam có thể hứng chịu đợt bùng phát mới dẫn đến những biện pháp giãn cách mới.

Thứ hai, các chính sách về tài chính – ngân hàng siết cho vay bất động sản, chứng khoán (bao gồm siết phát hành trái phiếu bất động sản) để ngăn ngừa bong bóng, từ đó ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và khách mua.

Thứ ba, những tin đồn không xác thực vẫn xuất hiện và khó kiểm soát, tạo ra những cơn sốt đất ảo gây ảnh hưởng và làm náo loạn thị trường, thiệt hại cho nhiều người.

Thứ tư, áp lực tăng giá bất động sản sẽ rất lớn bởi các lý do rất rõ ràng như: Áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng (đặc biệt giá đất), nguồn cung chưa được dồi dào…

Thứ năm, sự thiếu vắng và yếu kém của loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ tiếp tục làm cho thị trường bất động sản mất cân bằng/ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ví dụ, gia tăng đầu cơ mua đi bán lại, mục tiêu phát triển đô thị và diện tích nhà ở bình quân đầu người bị ảnh hưởng

Thứ sáu, vấn đề pháp lý dự án vướng mắc chưa được tháo gỡ làm cho nguồn cung mới (bao gồm cả những dự án đã và đang theo quy trình thủ tục pháp lý) vẫn bị giới hạn, dẫn đến quyền lợi của những người đã mua nhà của các dự án này bị ảnh hưởng./.

Nguồn dẫn: Nguyễn Hoàng – Giám đốc Nguyên cứu và Phát triển DKRA Vietnam/ Tạp chí Bất động sản Việt Nam

Link bài gốc: https://reatimes.vn/phac-hoa-thi-truong-bds-nam-2021-va-nhung-luc-day-nam-2022-20201224000009454.html

Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản Vùng TP.HCM mở rộng 2021

Toàn Cảnh BĐS — Fri, 16 Apr 2021 05:49:23 +0000

Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM từ lâu không còn giới hạn về địa giới hành chính mà đã mở rộng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương – Đồng Nai. Bà Rịa Vũng Tàu – Long An và thậm chí những năm gần đây còn ra đến Bình Phước, Bình Thuận dù không trực tiếp giáp ranh với TP.HCM.

Trong 3 năm qua thị trường bất đôngh sản (BĐS) nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận này luôn có sự liên kết chặt chẽ, sự đồng hành, tung hứng và hỗ trợ, cũng như được coi là bù đắp cho nhau. Nếu như 2020 Thị trường BĐS TP.HCM có sự suy giảm ở tất cả các phân khúc thì các tỉnh kế bên ngay lập tức có sự sôi động tiếp sức ở mỗi phân khúc như để bù đắp những thiếu hụt của thị trường.

Đáng chú ý là Quyết định 2076 –QĐ-TTg của Thủ tưởng Chính phủ ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2017 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng Vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 với tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404 km. Phạm vi vùng Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính Thành phố Hồ Chí Minh và 07 tỉnh lân cận là Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang

Cũng trong giai đoạn này (thực tế thì đã có sự chuẩn bị từ trước đó 2 – 3 năm) thì các chủ đầu tư lớn bắt đầu làn sóng lập các dự án lớn tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM.

Vậy làm thế nào để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS các tỉnh giáp ranh TP.HCM một cách ổn định và bền vững góp phần vào sự phát triển của cả vùng đô thị TP.HCM. Trước hết cần nhìn nhận lại hiện trạng và triển vọng của thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, những yếu tố tác động trực tiếp và thách thức đến sự phát triển thị trường BĐS khu vực này.

Hiện trạng thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh giáp ranh

Bên cạnh phân khúc BĐS công nghiệp, trước đây nói đến thị trường BĐS nhà ở các tỉnh giáp ranh người ta chỉ nghĩ đến phân lô bán nền. Sự sôi động của các phân khúc đất nền không chỉ ở nguồn cung mới mà còn ở sức hấp thụ. Có thể thấy rằng khi có dự án thì mức tiêu thụ rất tích cực, thường là gần như hết 90% sau mỗi đợt ra hàng.

Trước đây nói đến thị trường các tỉnh giáp ranh là nói đến đất nền phân lô. Thế nhưng trong 2 – 3 năm qua, các tỉnh giáp ranh đã phát triển đầy đủ hết các phân khúc BĐS từ nhà phố biệt thự đến căn hộ. Hiện nay không khó để kiếm các dự án căn hộ hoặc nhà phố/biệt thự tại các tỉnh Long An – Đồng Nai – BRVT – Bình Dương dù mua để ở hay để đầu tư.

Ngoài ra, một số dự án căn hộ ở một vài địa phương có vị trí đặc biệt đã bắt đầu tiệm cận với mức giá căn hộ ở TP.HCM. Ví dụ như căn hộ ở Bình Dương trước 2019 thì khoảng 18 – 25 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã có những dự án quy mô, chất lượng tiêu chuẩn và mức giá khoảng từ 30 – 40 triệu đồng/m2, tương đương mức giá của những căn hộ hạng B ở TP.HCM.

riển vọng thị trường

Mới đây ngày 11/09/2020 Chính phủ ban hành Nghị quyết 128/CP về các giải pháp đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm trên cả nước, trong đó Vùng KTTĐ phía Nam tập trung vào sản xuất, lắp ráp các sản phẩm điện, điện tử; công nghiệp chế biến chế tạo; kinh tế số; tài chính ngân hàng; bất động sản.Đây chính là cơ sở quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng của khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh.

Trước mắt là về kinh tế vĩ mô. Mục tiêu Chính phủ đưa ra GDP 2021 tăng khoảng 6%, IMF dự báo khoảng 6.7%, WB dự báo khoảng 6.3%. với khoảng 22 các FTA hiện nay là cơ sở để thu hút vốn đầu tư nước ngoài cũng như gia tăng XNK.
Về phát triển kinh tế địa phương mà cụ thể là việc quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (trong xu thế sự dịch chuyển trong chuỗi cung ứng toàn cầu mới bớt phụ thuộc vào TQ,
Định hướng phát triển kinh tế xã hội và mức độ đô thị hóa của các địa phương. Mục tiêu tỉ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt khoảng 45% năm 2030, điều này đòi hỏi mỗi năm khoảng 700 triệu m2 nhà ở… Vùng TP.HCM bao gồm TP.HCM và 7 tỉnh lân cận, là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai và Tiền Giang. Với dân số toàn vùng đến năm 2030 ước tính khoảng 24 – 25 triệu người, mức độ đô thị hóa khoảng 70% – 75%.
Mới đây ngày 24/02/2021 Thủ Tướng ban hành Quyết định 241/TTg về việc phân loại đô thị và định hướng nâng cấp các đô thị giai đoạn 2021 – 2030 trong đó nhiều các thị trấn thị xã của các tỉnh giáp ranh sẽ được nâng cấp từ đô thị loại IV lên loại III hoặc từ loại III lên loại II.
Những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) sẽ làm tăng tính kết nối vùng: có thể kể ra như sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai 3 và vành đai 4, các tuyến cao tốc, hệ thống các cảng biển và cảng nội thủy…
Ngay từ những năm 2016 – 2017, các tập đoàn lớn đã có sự tiên phong cho xu hướng ra ngoài TP.HCM với các dự án từ vài trăm ha và lên đến hàng ngàn hecta mà điển hình là các tỉnh lân cận.

Yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của thị trường các tỉnh giáp ranh

Đứng trước tiềm năng phát triển của các tỉnh/thành, thị trường địa ốc sôi động phát triển luôn là thị trường có phản ứng nhanh nhạy nhất khi có những thông tin về các yếu tố tác động cho sự phát triển đó.

Giá hấp dẫn. Nguồn cung mới khan hiếm và giá đất nền nói riêng cũng như giá BĐS nói chung tại TP.HCM đã lên quá cao trong 5 năm thì giá BĐS tại các tỉnh giáp ranh còn đang thấp hơn rất nhiều và triển vọng phát triển như đã nói ở trên.

Sự phát triển của các huyện ngoại thành TP.HCM có tiếp giáp với các tỉnh giáp ranh mà mới đây nhất TP.HCM có chủ trương đề xuất 5 huyện ngoại thành sẽ lần lượt lên quận với giai đoạn 2021 – 2025 là Bình Chánh – Hóc Môn – Nhà Bè và giai đoạn 2025 – 2030 là Củ Chi – Cần Giờ,.

Nâng cấp đô thị. Ví dụ đầu 2020 Thuận An và Dĩ An của tỉnh Bình Dương được nâng cấp lên thành Thành phố. Đây chính là những liều thuốc tác động nhanh đến thị trường BĐS từng thời điểm.

Đặc biệt quan trọng và tác động nhanh nhất, mạnh nhất là hạ tầng giao thông liên kết vùng. Sân bay quốc tế Long Thành không chỉ mang chức năng thay thế cho Sân bay Tân Sơn Nhất hay là sự kết nối gần hơn với Quốc tế, tác động cho kinh tế các địa phương lân cận phát triển Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu – Bình Thuận, cảng quốc tế Cái Mép – Thị Vải, Đường vành đai 3 – vành đai 4 đang xây dựng, Các tuyến cao tốc: đang hoàn thiện như Bến Lức – Long Thành, các tuyến mới khởi công như Dầu Giây – Phân Thiết, Phan Thiết – Cam Lâm, các tuyến sẽ được đầu tư như Dầu Giây – Đà Lạt, Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Mộc Bài, TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành…

Sự phát triển kinh tế (các khu công nghiệp và kinh tế biển) kéo theo lượng lao động có nhu cầu về nhà ở. Các dự án về đất nền hoặc dự án dân cư quy mô vừa và nhỏ thường rất gần các khu công nghiệp. Kinh tế Biển tại các tỉnh có giáp biển. Trong chiến lược phát triển kinh tế quốc gia thì kinh tế Biển trong tương lai chiếm một vị trí chiến lược quan trọng và đóng góp lớn vào giá trị GDP toàn quốc. Kinh tế biển bao gồm ko chỉ đánh bắt nuôi trồng chế biến thủy hải sản hay du lịch nghỉ dưỡng mà còn là giao thông vận tải, cảng kho vận logistic, khai thác dầu khí (Bà Rịa Vũng Tàu)…

Đặc biệt ngành du lịch phát triển mạnh trong giai đoạn 2016 – 2019 vừa qua (tăng trưởng trung bình ước tính 22.7%/năm) cũng đã tác động mạnh mẽ đến BĐS Du lịch và Nghỉ dưỡng. Dự kiến trong khoảng 3 năm nữa thì sức tăng trưởng của ngành du lịch sẽ trở lại như thời điểm trước covid. Tiềm năng du lịch VN dự kiến có thể lên đến 30 triêu lượt khách quốc tế và hàng trăm lượt khách nội địa trong giai đoạn 2025.

Các dự án của các chủ đầu tư lớn. Không thể phủ nhận là trong 4 – 5 năm qua, với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư Việt Nam đã làm thay đổi và tác động nhiều đến thị trường BĐS các khu vực địa phương. Họ như những con sếu đầu đàn…, làm thay đổi ko chỉ thị trường BĐS Nhà ở hoặc Du lịch nghỉ dưỡng mà còn làm cho thay đổi bộ mặt đô thị cũng như tác động đến từ hạ tầng giao thông đến các hoạt động kinh doanh kinh tế của địa phương.

Sự kỳ vọng của các Nhà đầu tư

Đứng trước tiềm năng triển vọng phát triển, bất kỳ một chủ đầu tư từ doanh nghiệp lớn đến nhà đầu tư cá nhân đều mong muốn có được lợi ích bao gồm cả về xã hội và lợi nhuận đầu tư. Đó là: kỳ vọng một sự cải thiện về hạ tầng giao thông cho cả vùng TP.HCM; xu hướng sống xa trung tâm thành phố bị nén quá tải hoặc một căn nhà thứ hai với Tiện ích, cảnh quan, môi trường sống cho những khu đô thị mới; Đặc biệt quan trọng và là ưu tiên hàng đầu là tìm kiếm được bất động sản với mức giá phù hợp, tiềm năng gia tăng lợi nhuận.

Những thách thức

Mặc dù có những tiềm năng triển vọng rất lớn và những yếu tố tác động để thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP.HCM có nhiều hấp dẫn và sôi động, nhưng bên cạnh đó cũng không ít các thách thức cho cả chính quyền/cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, các chủ doanh nghiệp và đặc biệt là mỗi cá nhân nhà đầu tư cũng như cho cả thị trường BĐS nói chung.

Dù được quan tâm đầu tư nhưng Hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ các tỉnh/địa phương cũng chưa có nhiều (hình ảnh cuối năm và sau Tết người dân lũ lượt về miền Tây và trở lại Sài Gòn).
Nhiều dự án BĐS triển khai khi chưa có pháp lý đầy đủ hoặc kể cả những dự án ma, dự án sai phạm làm thiệt hại đến người mua
Tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh
Tâm lý lướt sóng của nhà đầu, Mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động
Những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho QH tổng thể bị phá nát.
Những đô thị ma hoặc khu đất trống do sự đầu tư tràn lan vào đất nền phân lô, nhà phố (mà không tính đến việc đủ sức kéo dân về ở), bài học hiện nay ở Nhơn Trạch, thành phố mới Bình Dương.

Làm gì để phát triển thị trường BĐS các tỉnh bền vững?

Trước hết là Quy hoạch. QH đô thị, dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội (lao động, công việc – nhà ở – tiện ích xã hội, chú ý đến nhà ở vừa túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập khiêm tốn), xác định các đô thị vệ tinh có tính chất hỗ trợ/giải tỏa cho TP.HCM cũng là để phát triển đô thị của các tỉnh thành xung quanh. Mới đây Chính phủ có Quyết định 241/QĐ-TTg ngày 24/02/2020 phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 – 2030, trong đó có mục tiêu nâng cấp một số đô thị của khu vực vùng TP.HCM từ loại III hiện nay lên loại II trong giai đoạn 2021 – 2025 hoặc từ loại V lên loại IV giai đoạn 2025 – 2030.

Tiếp theo tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng XH. Cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ hơn, sự phát triển các khu vực đều hơn sẽ giảm áp lực thị trường BĐS cho từng khu vực được ưu tiên.

Thứ ba là Khuyến khích các Dự án lớn của Những chủ đầu tư lớn đang tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến vài hàng ngàn hecta làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần nguồn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và sự nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật.

Nguồn dẫn: Nguyễn Hoàng/ Nhà đầu tư

Link bài gốc: https://nhadautu.vn/nhan-dien-luc-day-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-vung-tphcm-mo-rong-2021-d50744.html

Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM và vùng phụ cận Quý 1/2021 của DKRA Vietnam

Toàn Cảnh BĐS — Fri, 09 Apr 2021 11:49:05 +0000

Ngày 08/04/2021, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã tổ chức chương trình “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM & Vùng phụ cận Quý 1 năm 2021”, chủ đề: “XU HƯỚNG CỦA NHỮNG NGƯỜI DẪN ĐẦU”.

PHẦN 1: DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP.HCM & VÙNG PHỤ CẬN QUÝ 1/2021

Trong Quý 1/2021, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận có nhiều biến động trái chiều ở những phân khúc khác nhau cũng như các địa phương. Cụ thể, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với Quý 4/2020, nhà phố biệt thự tăng nhẹ, trong khi đó các phân khúc căn hộ và đất nền đều sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tại TP.HCM, mặt bằng giá tăng cục bộ ở phân khúc đất nền theo thông tin quy hoạch và nâng cấp lên quận ở những huyện vùng ven. Ở phân khúc căn hộ, giá bán điều chỉnh tăng với việc thành lập TP.Thủ Đức, thậm chí nhiều dự án thiết lập mặt bằng giá mới chạm ngưỡng phân khúc hạng sang.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, trong Quý 1, nguồn cung tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh giảm nhẹ, tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ tăng 37% so với quý trước. Khi quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, thị trường đất nền vùng ven tiếp tục giữ vị thế chủ lực. Trong đó, Long An dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Thị trường căn hộ ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm gần một nửa so với quý trước. Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường, đồng thời căn hộ hạng sang có sự gia tăng đáng kể. Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ hạng C. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở Khu Đông TP.HCM với giá bán tăng mạnh khi TP.Thủ Đức chính thức được thành lập. Nhiều dự án tăng giá chạm ngưỡng căn hộ hạng sang.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh tăng rất nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 33%, giảm gần 60% so với Quý 4/2020. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TP.HCM. Trong đó, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh ở loại hình biệt thự biển (3.2 lần) và condotel (7.4 lần) so với quý trước, riêng nhà phố/shophouse có sự sụt giảm nguồn cung khoảng 60%. Tuy nhiên, tuy nhiên sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp và tiếp tục xu hướng giảm. Các dự án tập trung ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc và Bình Thuận. Trong đó, Bà Rịa – Vũng Tàu dẫn đầu nguồn cung mới ở loại hình condotel.

PHẦN 2: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 2/2021

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Nguồn cung mới có thể sẽ tăng so với quý trước và tập trung chủ yếu ở thị trường các các tỉnh giáp ranh. Sau những sôi động ồn ào ở Quý 1, thị trường thứ cấp Quý 2 có thể sẽ không có nhiều biến động bao gồm cả về mặt bằng giá.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ tăng mạnh. Sức cầu tại TP.HCM có thể sẽ tăng trong khi Bình Dương đang có dấu hiệu của xu hướng giảm so với cuối năm 2020.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng ở hầu hết địa phương. Sức cầu chung có tín hiệu tăng, tuy nhiên thị trường thứ cấp có thể không có nhiều biến động. Các giao dịch vẫn tập trung ở những dự án đã bàn giao, vị trí kết nối tốt, mức giá trên dưới 10 tỷ đồng/căn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới biệt thự biển có thể sẽ tăng. Đa số dự án tập trung ở Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ nhưng không đột biến trong ngắn hạn.

PHẦN 3 – CHỦ ĐỀ: XU HƯỚNG CỦA NHỮNG NGƯỜI DẪN ĐẦU

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam dù có nhiều biến động nhưng vẫn phát triển mạnh mẽ ở mọi khía cạnh với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh các chủ đầu tư nước ngoài quen thuộc, những thương hiệu chủ đầu tư “nội địa” bắt đầu lớn mạnh không ngừng, trưởng thành chuyên nghiệp và thể hiện sự vượt trội. Họ đã tạo ra nhiều thay đổi cũng như những xu hướng mới, dẫn dắt sự phát triển của thị trường.

Với lợi thế sẵn có, các chủ đầu tư trong nước không bị giới hạn ở một vài thành phố lớn mà đã tiên phong khai phá tiềm năng của những vùng đất mới, góp phần thay đổi diện mạo đô thị, kinh tế địa phương, hình thành nên nhiều thị trường mới sôi động.

Sự lớn mạnh của các chủ đầu tư trong nước còn thể hiện ở năng lực tài chính mạnh mẽ và sự nghiêm túc trong việc thực hiện các quy trình, hồ sơ pháp lý theo quy định luật pháp. Họ cũng đầu tư mạnh cho ứng dụng công nghệ trong các khâu quản lý đầu tư, quảng cáo, tiếp thị, bán hàng, quản lý – vận hành dự án,… và thay đổi cách thức tổ chức bán hàng, đồng thời đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng hấp dẫn.

Không chỉ dừng lại ở việc tạo ra sản phẩm mới hoặc xu hướng sống mới, một ít chủ đầu tư lớn còn xây dựng nên một hệ sinh thái liên kết, bổ trợ giá trị cho nhau. Được đầu tư và phát triển bài bản, các dự án do chủ đầu tư trong nước đạt tỷ lệ lấp đầy dân cư về sinh sống nhanh nhất, làm cho giá trị bất động sản tăng nhanh.

Bên cạnh những ảnh hưởng tích cực, sự lớn mạnh của chủ đầu tư trong nước cũng mang đến nhiều bất cập. Dễ nhận thấy nhất là thị trường thường rơi vào tình trạng bất ổn (sôi động/quá nóng) ở những khu vực có dự án của chủ đầu tư lớn trong nước xuất hiện. Mức giá sản phẩm đưa ra phần lớn cao hơn mặt bằng chung của khu vực, góp phần thúc đẩy những mặt bằng giá mới. Đồng thời, đa số chủ đầu tư trong nước chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp mà bỏ ngỏ phân khúc căn hộ/nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, vẫn có những chủ đầu tư lách luật trong việc tổ chức bán hàng hoặc đưa ra điều khoản không cân bằng mang đến rủi ro, thiệt thòi cho người mua trong hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, qua góc nhìn tổng thể của DKRA Vietnam, trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay còn nhiều phức tạp, sự xuất hiện của các chủ đầu tư “đầu đàn” trong nước là điều cần thiết để góp phần chuyển biến thị trường ngày càng chuyên nghiệp, diện mạo đô thị thêm phát triển hiện đại. Quyền lợi của người mua cũng được đảm bảo tốt hơn với những sản phẩm có giá trị hơn.