Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, thu hút dòng vốn lớn và kéo theo sự bùng nổ của quảng cáo trên mọi phương tiện, từ biển bảng, báo chí, truyền hình đến mạng xã hội, livestream hay các nền tảng trực tuyến như Google Ads, Facebook Ads.

Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cảnh báo nhiều quảng cáo bất động sản hiện nay có dấu hiệu phóng đại tiện ích, cam kết lợi nhuận không thực tế, dễ khiến người mua thiệt hại

Lời quảng cáo “có cánh” dễ khiến người mua sập bẫy

Các chuyên gia nhận định, một trong những nguyên nhân khiến người tiêu dùng dễ bị cuốn vào “ma trận” quảng cáo là do cách thức truyền thông ngày càng tinh vi. Nhiều dự án được giới thiệu nhấn mạnh vào yếu tố cảm xúc, đánh trúng tâm lý “sở hữu ngay – hưởng thụ liền” hoặc “đầu tư sinh lời siêu tốc” với những lời mời chào hấp dẫn như: “Sống chuẩn resort ngay giữa lòng thành phố – chỉ từ 999 triệu đồng, thanh toán linh hoạt!”, “Đặt cọc hôm nay, nhận ngay suất lợi nhuận 20% sau 6 tháng!”, hay “Đầu tư ngay, chỉ cần 0 đồng vốn tự có – ngân hàng hỗ trợ vay đến 90% giá trị căn hộ!”.

Tuy nhiên, đáng lo ngại là không ít quảng cáo chứa thông tin sai lệch, phóng đại tiện ích, hoặc cam kết lợi nhuận phi thực tế. Nhiều trường hợp người mua đã mất hàng trăm triệu đồng tiền đặt cọc khi phát hiện sự khác biệt lớn giữa lời quảng cáo và nội dung hợp đồng.

Một trong những hình thức quảng cáo sai lệch phổ biến là việc chủ đầu tư đưa ra thông tin về các tiện ích không có thực trong dự án. Hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, khu thể thao hay công viên thường được quảng cáo hấp dẫn nhưng lại không hiện diện hoặc không được xây dựng như cam kết khi người mua nhận bàn giao.

Đặc biệt, trong một số tài liệu quảng cáo như brochure, video giới thiệu, các nền tảng truyền thông xã hội, thông tin về tiện ích thường rất chi tiết với những lời hứa hẹn “Resort 5 sao”, “12 hồ bơi”, nhưng lại không được ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng mua bán. Nhiều trường hợp, thông tin quảng cáo còn được ghi chú mập mờ là “mang tính chất minh họa”, “có thể thay đổi” hoặc “dự kiến sẽ có”, gây hiểu lầm và giảm độ tin cậy.

Không chỉ chủ đầu tư, các hành vi quảng cáo sai lệch, không minh bạch còn có thể đến từ những kênh đại lý và nhân viên môi giới bất động sản. Cùng một dự án, người mua có thể nhận được hàng chục thông tin khác nhau, tùy thuộc vào môi giới hay đại lý tiếp cận. Nhiều cá nhân và đơn vị trung gian sẵn sàng đăng tải thông tin không chính xác về tiện ích dự án chỉ để thu hút người mua và kiếm hoa hồng, trong khi những hành vi này lại chưa được kiểm soát chặt chẽ.

Hậu quả tiềm ẩn và khuyến cáo cho người tiêu dùng

Hành vi quảng cáo sai lệch, không minh bạch không chỉ làm mất niềm tin của người tiêu dùng mà còn dẫn đến các hậu quả pháp lý cho chủ đầu tư, ảnh hưởng đến uy tín và khả năng bán hàng trong tương lai. Người tiêu dùng cũng gặp khó khăn trong việc yêu cầu giải quyết tranh chấp do thiếu minh bạch thông tin trong hợp đồng.

Trước thực trạng này, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia – Bộ Công Thương khuyến cáo người tiêu dùng cần hết sức cẩn trọng trước khi tham gia các giao dịch bất động sản:

Không tin tuyệt đối vào hình ảnh phối cảnh hoặc lời hứa miệng: Các hình ảnh 3D, phối cảnh dự án và video quảng cáo chỉ có tính chất minh họa, không phải căn cứ pháp lý. Quyền lợi thực tế của người tiêu dùng chỉ được đảm bảo bằng hợp đồng hợp pháp và hồ sơ pháp lý được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Lựa chọn kênh giao dịch uy tín: Nên giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc các đại lý được ủy quyền chính thức, có hợp đồng phân phối rõ ràng và đầy đủ thông tin pháp lý. Hạn chế tối đa việc giao dịch thông qua cá nhân môi giới không có giấy ủy quyền hợp pháp. Khi nghi ngờ, cần kiểm tra danh sách đại lý chính thức trên website của chủ đầu tư.

Yêu cầu chủ đầu tư minh bạch thông tin: Đề nghị cung cấp thông tin chi tiết và rõ ràng về các tiện ích, dịch vụ của dự án, đồng thời đảm bảo những thông tin này được ghi đầy đủ trong hợp đồng mua bán. Nếu có nội dung không khớp giữa quảng cáo và hợp đồng, cần yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ ràng.

Yêu cầu cung cấp và đọc kỹ hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc/ký kết: Người tiêu dùng cần yêu cầu dự thảo hợp đồng mua bán để xem xét kỹ lưỡng từng điều khoản, đặc biệt là các điều khoản về tiện ích, dịch vụ, và các cam kết của chủ đầu tư. Nếu có bất kỳ điều khoản nào không rõ ràng hoặc mơ hồ, cần yêu cầu giải thích và làm rõ.

Cần lưu ý, theo Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung (ban hành kèm theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20 tháng 6 năm 2024 của Thủ tướng Chính phủ và Thông tư số 42/2025/TT-BCT ngày 22 tháng 6 năm 2025 của Bộ trưởng Bộ Công Thương), mua bán căn hộ chung cư là 01 trong 08 lĩnh vực phải đăng ký hợp đồng theo mẫu tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng từ ngày 01 tháng 7 năm 2025.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định số 55/2024/NĐ-CP ngày 16 tháng 5 năm 2023 của Chính phủ, tổ chức, cá nhân kinh doanh chỉ được sử dụng hợp đồng mua bán chung cư do mình soạn thảo sẵn để ký kết với người tiêu dùng, nhận thanh toán trước, nhận đặt cọc, ký quỹ hay các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác liên quan đến việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký.

Do đó, trước khi thực hiện việc đặt cọc hay các biện pháp bảo đảm khác, người tiêu dùng có quyền và nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng để nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định.

Nguồn dẫn: Ngọc Châm/ Tạp chí Công Thương Online

Link bài gốc: https://tapchicongthuong.vn/ma-tran–quang-cao-bat-dong-san–nguoi-mua-can-tinh-tao-truoc-cac-cam-ket–trong-mo-156022.htm

Văn phòng UBND TPHCM vừa có văn bản thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh tại cuộc họp liên quan việc áp dụng bảng giá đất sau khi sáp nhập, công tác xây dựng bảng giá đất lần đầu theo quy định Luật Đất đai năm 2024 và nguồn thu từ tiền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh chỉ đạo thống nhất áp dụng quy định về bảng giá đất tại Quyết định số 79/2024 trên địa bàn TPHCM (trước đây), Quyết định số 63/2024 trên địa bàn tỉnh Bình Dương (trước đây), Quyết định số 26/2024 trên địa bàn Bà Rịa – Vũng Tàu (trước đây), cho đến khi các quyết định này bị bãi bỏ, thay thế hoặc cấp có thẩm quyền có ý kiến khác liên quan nội dung này.

Về công tác chuẩn bị xây dựng bảng giá đất lần đầu theo quy định Luật Đất đai năm 2024, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp Sở Tư pháp, Sở Tài chính nghiên cứu, nêu rõ căn cứ lập luận, ưu điểm, nhược điểm của các phương án triển khai xây dựng bảng giá lần đầu áp dụng vào ngày 1/1/2026.

Trong đó, cần đảm bảo tuân thủ các quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục, nội dung xây dựng, phương pháp thẩm định, cách thức thu thập thông tin và các nội dung khác liên quan theo quy định tại Nghị định số 71/2024 về quy định giá đất, Nghị định số 151/2025 về quy định phân định thẩm quyền và các quy định khác có liên quan.

Về công tác nguồn thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh giao Thuế TPHCM chủ động đôn đốc, nhắc nhở các đơn vị thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo các thông báo của ngành thuế, đảm bảo thu đúng, thu đủ nguồn thu từ tiền sử dụng đất.

Sở NN&MT được giao chủ trì, phối hợp Thuế TPHCM, Kho bạc Nhà nước Thành phố và các cơ quan, đơn vị liên quan rà soát, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, thống nhất quy trình luân chuyển hồ sơ, thu nộp ngân sách, đảm bảo chặt chẽ, thông suốt.

Theo bảng giá đất của TPHCM (trước đây) áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến ngày 31/12/2025, giá đất ở cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2 tại các khu đất mặt tiền các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ.

Tại tỉnh Bình Dương (trước đây), theo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1 đến ngày 31/12/2025, giá đất ở cao nhất là 53,16 triệu đồng/m2, áp dụng cho các khu đất ở mặt tiền các tuyến đường trung tâm như Yersin, Bạch Đằng, Cách Mạng Tháng Tám, Đại lộ Bình Dương…

Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (trước đây), theo bảng giá đất áp dụng từ ngày 17/9/2024 đến ngày 31/12/2025, giá đất ở cao nhất là 78 triệu đồng/m2. Mức này áp dụng cho các tuyến đường Ba Cu, Thùy Vân, Lê Hồng Phong, Hoàng Hoa Thám, Đồ Chiểu, Nguyễn Văn Trỗi, Trưng Trắc, Trưng Nhị…

Nguồn dẫn: Lê Anh/ Báo Chính phủ điện tử

Link bài gốc: https://tphcm.chinhphu.vn/tphcm-ap-dung-3-bang-gia-dat-tai-3-khu-vuc-101250729140657918.htm

Cơ bản hoàn thiện

Ngày 19-5, tuyến đường bộ cao tốc Nha Trang – Cam Lâm được nhà đầu tư thông xe; đến ngày 18-6, Thủ tướng Chính phủ cắt băng khánh thành đưa tuyến đường này chính thức vào khai thác, vượt tiến độ 3 tháng 15 ngày so với hợp đồng. Việc tuyến đường bộ cao tốc đầu tiên qua địa bàn tỉnh được đưa vào khai thác đã tạo điều kiện thuận lợi rất lớn cho phương tiện lưu thông. Tuy nhiên, sau thời điểm khánh thành, ngoài tuyến chính, dự án vẫn còn một số hạng mục đang xây dựng, nhà đầu tư cam kết sẽ hoàn thành vào tháng 9.

Theo ghi nhận của phóng viên, đến nay, dự án cơ bản hoàn thiện theo đúng hợp đồng cam kết. Hội đồng nghiệm thu nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu có điều kiện nhiều hạng mục, như: Hệ thống an toàn giao thông tuyến chính (hộ lan tôn sóng, sơn kẻ đường, biển báo các loại); hàng rào bảo vệ bằng lưới thép B40, hàng rào dây thép gai; khe co giãn các cầu; hạng mục sơn hoàn thiện bê tông vỏ hầm; lan can lề bộ hành trong hầm; hầm ngang; thông gió, chiếu sáng trong và ngoài hầm; phòng cháy chữa cháy… Đối với các hạng mục công việc còn lại của dự án: Đường gom, đường ngang, cầu vượt, nút giao Suối Dầu, nút giao Cam Lâm, tuyến nối Tỉnh lộ 3, tuyến nối Quốc lộ 1, hệ thống thoát nước dọc, mái taluy, nhà điều hành, nhà trạm thu phí, hệ thống chiếu sáng nút giao đã hoàn thành theo đúng tiến độ trong hợp đồng BOT. Hạng mục cống lấy nước tại đầu cầu vượt qua địa bàn xã Suối Cát phải điều chỉnh thiết kế kỹ thuật để đấu nối vào hiện trạng hệ thống tưới theo kiến nghị của địa phương cho phù hợp với hiện trạng thực tế. Ban Quản lý Dự án đường Hồ Chí Minh, doanh nghiệp dự án đang làm việc với địa phương để có phương án cắt nước, triển khai thi công.

Chuyển thu phí từ 1 dừng sang tự động

Đối với hạng mục hệ thống thu phí, theo thiết kế kỹ thuật được duyệt, hệ thống thu phí Dự án Đường bộ cao tốc Nha Trang – Cam Lâm là thu phí hỗn hợp 1 dừng (gồm có thu phí tự động và làn thu phí hỗn hợp). Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, các hệ thống thu phí phải chuyển toàn bộ sang thu phí không dừng và Dự án Đường bộ cao tốc Nha Trang – Cam Lâm được chọn làm thí điểm đầu tiên trong cả nước, do đó phải điều chỉnh thiết kế so với thiết kế đã được duyệt. Trong quá trình điều chỉnh, thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật điều chỉnh phải lấy nhiều ý kiến của các cơ quan chuyên môn có liên quan nên mất nhiều thời gian. Đến ngày 8-8, hồ sơ thiết kế kỹ thuật điều chỉnh mới được đại diện cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hệ thống thu phí là hạng mục bao gồm nhiều cấu kiện và thiết bị không có sẵn trên thị trường mà phải đặt hàng (bao gồm giá long môn, camera, biển báo, đèn…). Sau khi hồ sơ thiết kế kỹ thuật điều chỉnh được phê duyệt, doanh nghiệp dự án chỉ đạo nhà thầu ký hợp đồng với đơn vị gia công là Tập đoàn Nam Phát sản xuất 4 giá long môn. Thời gian chế tạo, gia công và vận chuyển giá long môn cuối cùng vào công trường dự kiến khoảng 60 ngày, lắp đặt giá long môn và thiết bị thu phí dịch vụ đường bộ gắn trên giá long môn như: Camera, biển báo, đèn… khoảng 21 ngày/giá long môn, nên dự kiến đến hết ngày 30-10 mới lắp đặt xong toàn bộ giá long môn và thiết bị (cập nhật lại theo tiến độ thực tế của nhà cung cấp).

Ông Nguyễn Tuấn Anh – Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư đường cao tốc Nha Trang – Cam Lâm cho biết, theo báo cáo của đơn vị thực hiện thi công lắp đặt hệ thống thu phí (Công ty Cổ phần Công nghệ viễn thông Elcom), hệ thống thu phí sau khi lắp đặt, tích hợp phải thực hiện vận hành thử mức đơn động và thời gian để thực hiện cho mỗi trạm dự kiến là 10 ngày, đến ngày 8-12 (theo tiến độ thực tế của đơn vị thi công lắp đặt trạm thu phí Công ty Elcom) mới hoàn thiện bước thi công lắp đặt hệ thống thu phí, sau đó tiến hành vận hành thử mức hệ thống. Dự kiến đến ngày 30-12, toàn bộ hệ thống ETC mới hoàn thành công tác xây dựng, triển khai thu phí từ ngày 31-12.

Dự án Đường bộ Cao tốc Nha Trang – Cam Lâm được đầu tư theo hình thức PPP (đối tác công tư), hợp đồng BOT, có chiều dài tuyến 49,1km, quy mô 4 làn xe, với nền đường rộng 17m và không có làn dừng khẩn cấp, khởi công tháng 9-2021 với tổng mức đầu tư 5.524 tỷ đồng. Ô tô được phép chạy tốc độ tối đa 80km/giờ, tối thiểu 60km/giờ. Công trình có thời gian vận hành khai thác hoàn vốn khoảng 16 năm 4 tháng.

Theo Cổng thông tin điện tử tỉnh Khánh Hòa

Xem bản tin gốc tại link: https://ndt.khanhhoa.gov.vn/vi/tin-tuc-su-kien-dau-tu/duong-bo-cao-toc-nha-trang-cam-lam-se-van-hanh-thu-phi-tu-ngay-31-12

Theo đó, dự án có quy mô dự kiến là 200ha, đặt vị trí tại tỉnh Bình Phước. Tổng mức đầu tư dự kiến là 6.840,5 tỷ đồng.

Hình thức đầu tư được phía Đất Xanh thông qua là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhất hoặc chuyển nhượng cổ phần để dành quyền phát triển dự án theo quy định của pháp luật.

Tại quyết định của Đất Xanh, tập đoàn này giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An – đại diện phần vốn của tập đoàn tiến hành các thủ tục cần thiết để phê duyệt chủ trương đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đất Xanh Capital.

Được biết, tại báo cáo tài chính kiểm toán năm 2021, Đất Xanh Capital là công ty liên kết của Tập đoàn Đất Xanh. Theo thuyết minh, Đất Xanh Capital trước đây là Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Gia Long, là công ty con của Công ty Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An.

Vào ngày 29/10/2021, Đất Xanh Capital tăng vốn đăng ký lên 300 tỷ đồng, Hà An đăng ký góp vốn với giá trị gần 147 tỷ đồng, tương đương 48,99%. Đất Xanh Capital trở thành công ty liên kết với Hà An từ khi hoàn tất tăng vốn.

Về phía Hà An, đơn vị này là công ty con của Tập đoàn Đất Xanh với tỷ lệ sở hữu 99,99%.

Trước đó, vào đầu tháng 3, Đất Xanh đã phê duyệt chủ trương cho Hà An thực hiện đầu tư dự án 12.500 tỷ đồng ở tỉnh Đồng Nai.

Theo đó, Hà An sẽ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án có quy mô 152ha trên địa bàn tỉnh Đồng Nai để giành quyền phát triển dự án trên đất theo quy định pháp luật.

Được biết, Đất Xanh đã có nghị quyết hội đồng quản trị về việc góp thêm 4.000 tỷ đồng vào Hà An. Nguồn vốn được huy động từ hoạt động phát hành trái phiếu ra công chúng, dự kiến triển khai trong năm 2022.

Về tình hình kinh doanh, lũy kế năm 2021, Đất Xanh đạt 10.083 tỷ doanh thu thuần, cao gấp 3,6 lần cùng kỳ. Khấu trừ chi phí, tập đoàn báo lãi sau thuế lên đến 1.595 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ đậm 174 tỷ đồng do trong quý II/2020 Đất Xanh đã phải trích lập dự phòng trên 526 tỷ đồng khi chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (LDG).

Nguồn dẫn: Hải Dường/ Tạp chí Đầu tư Tài chính

Link bài gốc: https://vietnamfinance.vn/dat-xanh-dxg-nham-du-an-hon-6800-ty-dong-tai-binh-phuoc-quy-mo-200ha-20180504224266509.htm

Sự nổi lên của Masterise

Phải nhấn mạnh rằng, việc Masterise hợp tác với Techcombank hay TCBS không phải vấn đề tiêu cực, nếu các chỉ tiêu an toàn tài chính theo Luật các Tổ chức tín dụng được tuân thủ (một cách thực chất).

Ở một ví dụ, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas từ 21-26/7/2021 đã huy động liên tiếp 3 lô trái phiếu kỳ hạn 1 năm 1 ngày với tổng giá trị lên tới 7.200 tỷ đồng, lãi suất cố định chỉ ở mức 8%/năm. Số tiền khổng lồ thu về được dùng để đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Dream City Hưng Yên.

Trong khi cũng trong khoảng thời gian này, TCB/TCBS thu xếp trái phiếu cho các đối tác với lãi suất rất cao, như lô 2.300 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Voyage (dự án 87 Cống Quỳnh) là 10,5%/năm cho năm đầu và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ tới 4,3%/năm cho các năm còn lại; hay 15.500 tỷ đồng của bộ ba pháp nhân Osaka Garden, Hoàng Phú Vương, Hoa Phú Thịnh (dự án Global City) có lãi suất lên tới 10,3-12,9%/năm cho kỳ đầu và lãi thả nổi cộng biên độ 3,1-4%/năm cho thời gian còn lại.

Ngược lại 2 năm về trước, ngày 21/6/2019, Masterise Dream City Villas, khi đó còn có tên Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn, đã phát hành 2 lô trái phiếu, gồm lô 1 giá trị 1.561 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm 1 ngày với lãi suất 8,85%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên (3 tháng) và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 1,45%/năm cho các kỳ còn lại; và lô 2 có giá trị 668 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm, lãi suất kỳ tính lãi đầu (3 tháng) là 9,35%/năm, các kỳ sau đó bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 1,42%/năm.

Trái chủ mua trọn 2 lô trái phiếu này chính là Techcombank.

Trong cùng ngày 21/6/2019, Techcombank đồng thời mua 2 lô trái phiếu của một thành viên Masterise Group khác là CTCP Tiếp vận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng, với giá trị 593 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm và 1.386 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm 1 ngày, với lãi suất giống Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn.

Vào cuối năm 2019, Techcombank tiếp tục mua thêm 2.091 tỷ đồng của Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn và 2.029 tỷ đồng của Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng, đều có kỳ hạn 1 năm 1 ngày.

Đây không phải những thành viên duy nhất của Masterise Group được TCB/TCBS thu xếp các đợt gọi vốn giá rẻ.

Công ty TNHH Mua bán Nợ Hoà Bình (HBDC) – một thành viên kín đáo trong hệ sinh thái của ông Hồ Hùng Anh trong các ngày 26/5/2021 và 11/10/2021 đã phát hành tổng cộng 750 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, trong đó lô đầu có giá trị 300 tỷ, lãi suất 9%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên (mỗi kỳ 3 tháng) và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 2,78% cho thời gian còn lại; lô thứ hai có giá trị 450 tỷ đồng, có lãi suất 2 kỳ tính lãi đầu tiên (mỗi kỳ 6 tháng) là 8,5%/năm, các năm sau bằng lãi tham chiếu cộng 2,9%.

Đây là mức lãi suất khá thấp, nếu biết rằng cả hai lô trái phiếu này đều không có tài sản đảm bảo.

Hay ở một trường hợp khác, TCB/TCBS ngày 31/10/2018 đã thu xếp phát hành 4.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 14 tháng cho CTCP Phát triển Du lịch Nam Hà. Báo cáo thanh toán gốc lãi thể hiện trong nửa đầu năm 2019, doanh nghiệp này đã thanh toán 146,55 tỷ đồng tiền lãi, trong khi dư nợ gốc lãi đầu và cuối kỳ giữ nguyên; đồng nghĩa với lãi suất lô trái phiếu chỉ vào khoảng 7,6%/năm.

Tổng giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật của Nam Hà là bà Nguyễn Thị Oanh. Nữ doanh nhân sinh năm 1962, nên biết, còn đảm trách Chi nhánh TP.HCM của CTCP Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO – một thành viên trong hệ thống Masterise.

Nguồn vốn rẻ, dồi dào cho phép Masterise tham gia thị trường bất động sản với chiến lược đầu tư thứ cấp, không mất thời gian xin thủ tục từ đầu mà chỉ cần mua lại các dự án hoặc một phần đại dự án đã hoàn thành pháp lý.

Và không phải tới khi Masterise thành hình và ra mắt công chúng, tham vọng địa ốc của nhà chủ Techcombank mới thể hiện rõ, mà từ trước đó rất lâu, không chỉ dừng lại ở việc đầu tư vào một số dự án đơn lẻ, ông Hồ Hùng Anh và các cộng sự, một cách kín tiếng, đã đồng hành và “có phần” tại không ít các dự án bất động sản nổi tiếng trên cả nước. Chi tiết sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo.

Đón đọc >>> [Chân dung Masterise Group] – Bài 3: Thủa sơ khai của Masterise. 

Nguồn dẫn: Hoa Liên/ Người Đưa Tin

Link bài gốc: https://www.nguoiduatin.vn/dong-von-re-thuc-day-tham-vong-dia-oc-cua-nhom-chu-techcombank-a546311.html

Dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt hướng về phía Đông TP.HCM, qua giao lộ Hàm Nghi và Tôn Đức Thắng (quận 1), người đi đường đều không khỏi xót xa khi nhìn Dự án Sài Gòn One Tower đứng phơi nắng, phơi sương hơn chục năm qua. Với diện tích hơn 6.600 m2, theo thiết kế, Sài Gòn One Tower có khối đế là trung tâm thương mại dịch vụ gồm 6 tầng, khối văn phòng đạt chuẩn quốc tế với 34 tầng và khối căn hộ cao cấp. Tổng mức đầu tư của Dự án lên đến 256 triệu USD.

Khởi công xây dựng năm 2007, Sài Gòn One Tower được kỳ vọng trở thành một trong những cao ốc biểu tượng của TP.HCM. Nhưng sau 2 năm khởi công, cơ bản hoàn thiện xây dựng phần thô, Dự án buộc phải dừng thi công do thiếu vốn, rồi liên tục lùi thời hạn hoàn thành. Tòa cao ốc xây dựng dở dang án ngữ “đất vàng” suốt hơn một thập kỷ trở thành “tội đồ” làm xấu bộ mặt đô thị của Thành phố.

Theo tìm hiểu, chủ đầu tư của dự án này là Công ty cổ phần Sài Gòn One Tower. Ban đầu, doanh nghiệp này có tên là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, do 5 công ty góp vốn, nhưng do hoạt động không hiệu quả, nên các cổ đông sáng lập lần lượt thoái vốn. Sau đó, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C phải ngưng hoạt động vì nợ thuế. Đầu năm 2017, thị trường xôn xao trước thông tin Sài Gòn One Tower sẽ được các nhà đầu tư nước ngoài rót thêm vốn để hoàn thiện. Tuy nhiên, ngày 21/8/2017, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) công bố đã thu giữ tòa nhà để xử lý và thu hồi nợ của Công ty CP Sài Gòn One Tower từ tháng 5/2017.

Đến tháng 3/2018, VAMC công bố bán đấu giá Dự án Sài Gòn One Tower với mức giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng. Thế nhưng, việc đấu giá dự án cũng không suôn sẻ. Thời điểm đấu giá phải lùi lại nhiều tháng so với dự định ban đầu. Mức giá khởi điểm của Dự án cũng có nhiều ý kiến khác nhau. Thông tin về cuộc đấu giá sau đó không được công bố và đến nay, tòa cao ốc Sài Gòn One Tower vẫn “trơ gan cùng tuế nguyệt”.

Đây là một trong 3 dự án quy mô “khủng” mà lãnh đạo TPHCM từng phải thốt lên là đang làm xấu bộ mặt của TPHCM, làm ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị chung. Từ đó, lãnh đạo TPHCM đã chỉ đạo Sở Xây dựng TPHCM rà soát lại tất cả các công trình xây dựng đang triển khai. Dự án nào đang dở dang thì tập trung xử lý, còn dự án nào chưa khởi công thì phải xem lại cụ thể.

Một pháp nhân mới được thành lập trong năm 2020 với những nhân sự điều hành đến từ tập đoàn bất động sản nổi tiếng Capital Land được kỳ vọng sẽ hồi sinh dự án “chết” Saigon On Tower với tên gọi mới là IFC One Saigon.

Theo tìm hiểu được biết, Viva Land tiền thân là CTCP Circus Power. Ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản. Vốn điều lệ công ty ban đầu chỉ 2 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông gồm: Nguyễn Thị Kim Khánh (30%), Dương Thị Hạnh (20%) và Nguyễn Thị Ngọc Mai (25%). Cổ đông lớn Nguyễn Thị Kim Khánh cũng đồng thời là Người đại diện theo pháp luật, kiêm Tổng giám đốc công ty.

Hiện tại, trên trang web của Viva Land cho hay: Viva Land đang quản lý tài sản lên đến 5 tỷ USD. Công ty đang sở hữu 800 ha diện tích đất sẽ được triển khai, trong đó có hơn 17 ngàn căn hộ để ở.

Cũng theo thông tin từ chính Viva Land, pháp nhân này có trụ sở tại số 39 đường Robinson, Singapore và có 2 văn phòng tại số 1-1A-2, đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM và tại tầng 32 Tòa nhà Capital Place Building, số 29 Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội.

Hiện tại, lãnh đạo Viva Land là những nhân sự quen thuộc tại thị trường bất động sản Việt Nam khi họ từng đảm nhiệm các vị trí quan trọng thuộc tập đoàn bất động sản Capital Land (Singapore).

Cụ thể, Chủ tịch HĐQT Viva Land là ông Chen Lian Pang, cựu Tổng giám đốc CapitaLand Việt Nam. Ông vừa rời khởi chức vụ này vào ngày 1/7/2020. Nhân vật Chen Lian Pang không phải là cái tên xa lại với giới bất động sản Việt Nam. Trước khi làm Chủ tịch Viva Land, ông Chen được biết đến với hơn 40 năm phát triển trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, ông đã dẫn dắt đội ngũ của mình phát triển một số dự án tiêu biểu trong khu vực, bao gồm Capital Tower (Singapore) , Raffles City (Thượng Hải, Trung Quốc), Capital Place (Hà Nội, Việt Nam), d’Edge (TP.HCM, Việt Nam), The Vista (TP.HCM, Việt Nam).

Bên cạnh ông Cheng, ông Eddie Lim, một nhân sự khác có 25 năm kinh nghiệm làm việc tại CapitaLand được bổ nhiệm vào vị trí giám đốc điều hành. Trước khi làm Giám đốc điều hành của Viva Land, ông Eddie Lim có nhiều kinh nghiệm trong việc điều hành hoạt động kinh doanh và đầu tư về căn hộ dịch vụ và bán lẻ. Ông Eddie Lim đã từng đảm nhiệm các vị trí cấp cao và có nhiều kinh nghiệm làm việc quốc tế tại các quốc gia trong khu vực như Singapore, Việt Nam, Trung Quốc, Nhật Bản, Thái Lan và Malaysia.

Ngoài đội ngũ nhân sự, Viva Land còn được cho là có tiềm lực khi hiện tại họ đang phát triển một loạt dự án như: Dự án nâng cấp tài sản GP (quận 5, TP HCM) – chủ đầu tư là Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; phát triển và quản lý dự án IFC One Saigon (quận 1, TP HCM); phát triển và quản lý dự án Saigon Peninsula (quận 7, TP HCM) – chủ đầu tư Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; quản lý dự án Waterfront Saigon (quận 1, TP HCM) – chủ đầu tư MIK Group.

Những hình ảnh mới nhất về tòa tháp Saigon One Tower

Nguồn dẫn: Minh Tú/ Tạp chí Đầu tư tài chính

Link bài gốc: https://vietnamfinance.vn/saigon-one-tower-duoc-viva-land-hoi-sinh-co-ten-moi-la-ifc-one-20180504224265601.htm

Ngày 02/8/2021, Bộ Xây dựng đã có Thông cáo 63/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2021.

Suốt từ năm 2020 đến nay, các nghiên cứu, bài báo thị trường BĐS đều nhấn mạnh nguồn cung hạn chế nên giá tăng dù kinh tế đang vật vả; nhờ đó thị trường lên đồng vào đầu năm 2021; nhưng sau những đợt bơm, đẩy thì có vẻ thị trường phải đối diện với thực tế , nguồn cầu giảm do người mua đuối tiền rồi !!

Có lẻ việc push BĐS đang chuyển ngược lại căn hộ, sau khi đất nền đang mất thanh khoản; cách này gọi là muốn đẩy đất nền dự án xa bờ, trước hết phải đẩy căn hộ lên đã; và át chủ bài căn hộ vẫn là nguồn cung hạn chế, một chiêu thức mà nhờ đó đã đẩy một số dự án căn hộ xa trung tâm lên tới 60 – 70 tr/m2 trong năm 2020;

Trích báo (https://vnexpress.net/dat-nen-giam-nhiet-4304658.html): “..từ góc độ nguồn cung, Covid-19 là rủi ro nhưng cũng là cơ hội cho thị trường bất động sản. Mỗi năm Hà Nội và TP HCM cần khoảng 140.000 căn nhà, tuy nhiên nguồn cung rất hạn chế từ năm 2019. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm. Những đơn vị có nền tảng cơ bản tốt, danh mục sản phẩm đa dạng, hướng đến nhu cầu ở thực của người mua có nhiều cơ hội thắng thế.”

Hiện nay, tuy cung căn hộ ra hàng khá ít, nhưng cầu đang giảm mạnh; nhưng chủ căn hộ cho thuê đang phải giảm giá 10% – 30% để có khách; mặc dù vậy các căn giá cao trên 20 trđ vẫn đang vất vả kiếm khách sau khi hết HĐ với khách hiện tại….

….tình hình cho thuê căn hộ tiếp tục căng, khiến nhà đầu tư chùn bước mua căn hộ mới; bởi vị thị trường căn hộ không phải mua để lướt sóng, hay ôm chờ giá tăng như đất nền; mà họ mua để có dòng tiền cho thuê đều. Một khi tình hình cho thuê khó thì họ phải lui lại, chưa dám xuống tiền.

Triển vọng lợi nhuận

Phần lớn các chuyên gia cao cấp của Savills đều kỳ vọng về lợi suất sinh lời cao sẽ không thay đổi cho đến Quý 2 năm 2022. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số ngoại lệ. Lĩnh vực bất động sản Công nghiệp và Nhà ở sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư, lợi suất từ các lĩnh vực này được kỳ vọng theo xu hướng chuyển dịch, thay vì chỉ đứng yên. Từ góc nhìn nhà đầu tư, lĩnh vực văn phòng cho thấy khả năng phục hồi rõ rệt, với 97% người tham gia khảo sát dự đoán lợi suất đầu tư giữ nguyên hoặc giảm nhẹ.

Nguồn cầu văn phòng từ ngành Công nghệ Thông tin

Khảo sát của Savills cho thấy hoạt động cho thuê thương mại năm 2022 được kỳ vọng sẽ trở lại ngang bằng với thời điểm trước đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, mức độ phục hồi sẽ tuỳ thuộc vào từng thị trường. Các thị trường mới nổi như Trung Quốc, Indonesia và Việt Nam cho thấy nhiều triển vọng trong các hoạt động cho thuê, được thúc đẩy bởi tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và sự chuyển đổi mô hình làm việc linh hoạt chậm hơn so với các khu vực khác. Các công ty hoạt động về lĩnh vực công nghệ dự kiến sẽ dẫn đầu về nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng, 79% người tham gia khảo sát dự đoán rằng các hoạt động cho thuê sẽ diễn biến cao hơn năm 2019. Mặc dù áp dụng mô hình làm việc linh hoạt, văn phòng vật lý vẫn đóng một vai trò không thể thiếu đối với các công ty công nghệ.

Tại Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: ‘’Nhu cầu văn phòng trong năm 2021 ổn định, thể hiện qua các giao dịch nổi bật đến từ các công ty công nghệ lớn như Shopee, Line tại dự án Capital Place và HCL tại dự án Leadvisors Tower (Hà Nội). Mặc dù chịu tác động của Covid-19, ngành Công nghệ Thông tin vẫn cho thấy sự phát triển mạnh mẽ với nhu cầu tuyển dụng nhân sự lớn. Thị trường Việt Nam với tiềm năng phát triển các dự án công nghệ, đang ngày càng thu hút đầu tư từ các công ty đa quốc gia. Thêm vào đó, nhiều công ty Công nghệ Thông tin trong nước hiện này cũng đang thực hiện kế hoạch mở rộng nhân sự số lượng lớn nhằm phục vụ việc phát triển doanh nghiệp. Do đó, nhu cầu thuê văn phòng của các công ty ngành Công nghệ Thông tin vẫn ở mức cao trong giai đoạn hiện nay. Các ngành công nghiệp khác như sản xuất, bảo hiểm, ngân hàng cũng sẽ tiếp tục tăng trưởng’’.

Yếu tố tăng trưởng bền vững trở nên quan trọng

75% người tham gia khảo sát của Savills cho rằng phát triển bền vững là yếu tố quan trọng đối với các nhà đầu tư. Thực tế có thể thấy yếu tố này chưa xuất hiện rõ rệt tại thị trường lớn ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương như Hong Kong, Tokyo, Jakarta và Seoul ở thời điểm hiện tại. Song, việc này sẽ sớm thay đổi khi thế giới đang dần chú ý hơn đến tầm ảnh hưởng của các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp (ESG). Khảo sát của Savills cho thấy, khi xét về hoạt động đầu tư phát triển bền vững của một doanh nghiệp, có đến 54% người tham gia cho rằng danh tiếng của doanh nghiệp sẽ là động lực rất lớn, trong khi 46% còn lại cho rằng cơ hội tăng trưởng lợi nhuận cũng có thể coi là một động lực quan trọng khác.

Tỷ trọng vốn toàn cầu tăng

Các hoạt động đầu tư được dự đoán sẽ tăng trưởng mạnh hơn trên phạm vi toàn cầu, khi các hạn chế di chuyển được giảm dần ở các quốc gia. Các nghiên cứu kỳ vọng 47% tổng vốn đầu tư sẽ đến từ các nhà đầu tư quốc tế và khoảng gần 50% đến từ các nước láng giềng vào năm 2022.

Lĩnh vực văn phòng dẫn đầu

Bất động sản văn phòng được coi là lĩnh vực lớn nhất và hiện vẫn đang ghi nhận sự gia tăng về nhu cầu. Tại hơn một nửa các thành phố tiến hành khảo sát, phân khúc văn phòng được dự kiến là nhóm tài sản thống trị thị trường và đáng để đầu tư trong năm 2022. Tại Thâm Quyến, Bắc Kinh, Quảng Châu và Seoul, bất động sản văn phòng dự kiến sẽ chiếm 60% tổng vốn đầu tư.

Báo cáo Tổng quan Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam trong 6 tháng đầu năm cũng cho thấy hoạt động ổn định và triển vọng lạc quan của thị trường văn phòng Hồ Chí Minh và Hà Nội. Số lượng doanh nghiệp ICT của Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt 100.000 trong năm 2025, gần gấp đôi số lượng của năm 2020. Theo nghiên cứu của Savills, tới năm 2022, các thị trường mới nổi bao gồm Việt Nam sẽ có hoạt động cho thuê phát triển mạnh nhất nhờ tăng trưởng của kinh tế cộng với sức mạnh từ các ngành công nghiệp và xu hướng làm việc linh hoạt.

Nguồn dẫn: Báo cáo của công ty Savills Vietnam

*****

Bất động sản là lĩnh vực chịu sự chi phối bởi nhiều bộ Luật, trong đó, nhiều điều khoản lại có sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, dẫn tới những khó khăn cho việc triển khai đầu tư, thực hiện dự án bất động sản. Trong bối cảnh làn sóng dịch bệnh Covid-19 bùng phát lần thứ 4, những khó khăn ấy đang tác động ra sao tới doanh nghiệp và doanh nghiệp phải xoay xở như thế nào để tồn tại với thị trường?

Cà phê cuối tuần ghi nhận những chia sẻ của đại diện các doanh nghiệp bất động sản: Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP.Invest; bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land; ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cùng Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI để hiểu sâu hơn những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện thời.

PV: Trong quá trình triển khai, đầu tư dự án mới, doanh nghiệp đã và đang gặp những khó khăn vướng mắc gì?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest: Bất động sản là ngành nghề kinh doanh chịu sự chi phối bởi rất nhiều bộ luật, tính tới 12 luật chi phối, ví dụ như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… Và từng điều luật lại do bộ chuyên ngành nghiên cứu xây dựng, ví dụ như Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng Luật Đất đai; Bộ Xây dựng nghiên cứu, phát triển Luật Nhà ở, Luật Xây dựng; Bộ Kế hoạch và Đầu tư xây dựng Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư… Điều này dẫn tới sự chồng chéo, thiếu đi tính thống nhất, đồng bộ giữa các luật.

Khi thực thi theo luật này, doanh nghiệp lại gặp vướng mắc do chồng chéo, xung đột với luật khác, trong khi doanh nghiệp rơi vào cảnh “rối như tơ vò” thì thường không có cơ quan nào chịu trách nhiệm giải quyết xung đột do mỗi bộ luật lại thuộc đơn vị quản lý khác nhau, khiến doanh nghiệp rơi vào bế tắc.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa: Bởi tính chất đặc thù mà bất động sản đang chịu sự chi phối từ nhiều điều luật cũng như cơ quan quản lý. Từ đó đã dẫn tới những khó khăn, vướng mắc về tính pháp lý của dự án bất động sản khi triển khai. Một số nút thắt có thể kể ra như:

Thứ nhất, quy định phải có quy hoạch đất ở thì mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phê duyệt dự án, đây chính là một vướng mắc rất lớn với doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai, trong rất nhiều dự án có phần đất xen cài dính tới đất công – dù diện tích chiếm rất nhỏ, không đáng kể, nhưng điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Thứ ba, định giá đất và tiền sử dụng đất là một bài toán nan giải khi doanh nghiệp không thể nào định giá, biết chính xác số tiền mình sẽ nộp là bao nhiêu khi làm dự toán dự án, dẫn tới việc bị động với thị trường. Phương pháp định giá hiện nay khá bất cập, do những số liệu đầu vào, phương pháp tính toán tạo ra những con số khác nhau về tiền sử dụng đất

Thứ tư là thủ tục pháp lý thường bị kéo dài, chịu sự quản lý của nhiều ngành, thành ra bộ phận này bộ phận kia nhiều lúc mâu thuẫn với nhau, khiến cho việc triển khai dự án bị chậm trễ.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: Như tôi đã từng chia sẻ và nay xin nói chi tiết hơn về vướng mắc mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp với chính sách đất đai.

Theo đó, có 3 vướng mắc lớn mà tôi muốn nêu ra là: Bất cập về định giá đất; Quy định về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai vẫn còn cứng nhắc; Khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ nhất, các quy định về định giá đất và văn bản có liên quan chưa phản ảnh đúng với thực tế thị trường đang diễn ra. Trong khi đây là một nền tảng quan trọng cho việc chuyển đổi quyền sở hữu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thực tế, nhiều quá trình định giá đất, đặc biệt là trong khâu định giá để nộp tiền sử dụng đất thường kéo dài rất lâu, có trường hợp tính bằng năm mà chủ đầu tư vẫn chưa đóng được tiền, hệ lụy là các thủ tục pháp lý không được hoàn tất, không ra được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho khách hàng dẫn đến khiếu kiện là không tránh khỏi.

Thứ hai, Luật Đất đai cần phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất, chứ không nên cứng nhắc.

Thời gian vừa qua, “đất công” là cụm từ rất nhạy cảm khiến nhiều cá nhân, tổ chức rơi vào vòng lao lý. Chính vì cái “gông” đất công mà nhiều nguồn lực đất đai đã bị lãng phí. Bên sở hữu đất công thì không có đủ năng lực, nguồn lực phát triển, để hoang phí tài sản trong một thời gian dài; trong khi bên có khả năng làm thì không tiếp cận được do nhiều rào cản pháp lý.

Thứ ba, các loại hình đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo quy hoạch và nhu cầu phát triển. Những khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển dự án, đặc biệt là dự án có quy mô lớn đã tạo nên nhiều rào cản và e ngại cho doanh nghiệp.

PV: Dường như những câu chuyện kể trên đều là khó khăn mà hầu hết các doanh nghiệp bất động sản gặp phải, vậy tại sao nút thắt mãi không được gỡ?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa: Theo tôi, đây thực ra cũng không phải là vấn đề quá khó, mà câu chuyện là chúng ta nên thống nhất về pháp lý. Doanh nghiệp không cần dự án được duyệt quá nhanh, chỉ cần đúng tiến độ, doanh nghiệp cũng không cần nộp tiền sử dụng đất quá thấp, mà doanh nghiệp bất động sản cần biết số tiền sử dụng đất bao nhiêu là hợp lý.

Thứ nhất, về đất xen cài, đất công, nếu diện tích không đáng kể, thì có thể thông qua một số đơn vị định giá độc lập phụ trách và xử lý dứt khoát phần này được. Ví dụ, dùng 3 đơn vị định giá độc lập, có uy tín trên thị trường, giống như mô hình của thị trường chứng khoán là có những công ty được quyền kiểm toán các công ty trên sàn chứng khoán, thì về định giá bất động sản cũng vậy, nên chọn ra 5 – 10 công ty uy tín trên thị trường về định giá, về nộp tiền sử dụng đất, nhất là đất công.

Thứ hai, về phần nộp tiền sử dụng đất, nên xem xét lại các phương pháp định giá bất động sản. Hiện chúng ta có 4 phương pháp định giá bất động sản, nhưng khi áp vào từng doanh nghiệp thì tùy từng số liệu, từng tác dụng của phương pháp lại có mức giá khác nhau. Tôi cho rằng nên nghiên cứu lại phương pháp về định giá, để làm sao nhìn vào bảng định giá doanh nghiệp biết ngay họ cần nộp bao nhiêu tiền, ví dụ nộp tiền sử dụng đất xây nhà phố biệt thự, dự án thấp tầng thì nhìn vào biết cần nộp bao tiền, hay khi xây nhà cao tầng 8 – 12 tầng thì biết là nộp bao nhiêu tiền. Hiện chúng ta đang bối rối ở điều này.

Thứ ba, về quy trình, nên rõ ràng mình bạch để cho doanh nghiệp thuận lợi triển khai, có hướng dẫn trực tiếp để doanh nghiệp làm. Không thể cứ để doanh nghiệp nộp hồ sơ rồi “chạy” từ cơ quan này tới cơ quan khác, mất thời gian, rất không nên.

Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi muốn bổ sung ý kiến rằng những khó khăn mà doanh nghiệp nêu trên đã xuất hiện từ nhiều năm rồi và hầu như không được cải tiến, sửa đổi hay khắc phục. Không những thế mà còn phát sinh ra nhiều khó khăn mới, có thể là do quy định mới, có thể là do sửa điều luật cũ nhưng tính không kỹ nên hình thành xung đột, vướng mắc, tạo thành những khó khăn mới cho doanh nghiệp.

Còn về lý do khiến những nút thắt mãi không được tháo gỡ là do công tác quản lý bất động sản hiện nay chủ yếu theo cơ chế điều kiện kinh doanh kiểm soát trước – tiền kiểm, dẫn đến câu chuyện không thực sự tạo ra môi trường cạnh tranh. Trong khi ấy, tính chất của loại hình kinh doanh bất động sản lại rất khó, bản thân nhà đầu tư, bản thân thị trường không dễ xoay chuyển, vận động như các lĩnh vực khác. Một dự án có khi triển khai trong hàng chục năm, làm thủ tục rất lâu, nhiều yếu tố tác động vào.

Bởi vậy mà cơ quan chức năng, cấp có thẩm quyền hay ngay cả những khâu đơn giản nhất như bộ phận thủ tục hành chính cũng rất ngại nếu như để xảy ra sai sót, đôi khi là hợp lý, cần thiết nhưng lại không thật đúng với quy định, quy trình – mặc dù quy định, quy trình luật pháp là bất cập.

Có quá nhiều yếu tố từ pháp luật đến thực tiễn và do đặc điểm của lĩnh vực này, dẫn đến câu chuyện là bị nhiều luật, nhiều quy định chồng chéo xung đột, thời gian kéo dài, kể cả có phát hiện, xử lý, thậm chí có nhiều văn bản sửa đổi rồi nhưng cuối cũng vẫn không đi vào cuộc sống. Quan trọng là những vướng mắc, khó khăn làm cho tinh thần, ý chí, mong muốn, sự hồ hởi của nhà đầu tư bị thui chột, không thực sự làm cho thị trường vận động hay cạnh tranh, phát huy những cái tốt nhất. Các điều kiện, thủ tục gây áp lực với ngay cả những nhà đầu tư chất lượng, bài bản uy tín, chưa kể tới những nhà đầu tư bình thường, có năng lực kém.

PV: Vậy đâu là giải pháp hữu hiệu nhất để tháo gỡ nút thắt ấy ở góc độ doanh nghiệp?

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: Giải pháp đầu tiên với vấn đề định giá đất, theo tôi, cần sự chuẩn hóa và đơn giản hóa trên tinh thần giảm thiểu những sự lệch pha không đáng có, giúp đội ngũ thực thi đủ cơ sở để rút ngắn thời gian triển khai trong thực tế, chứ không nên kéo dài như hiện nay.

Đối với nút thắt thứ hai, không khó để tìm thấy nhiều khu đất “vàng” trong thành phố, các khuôn viên đất rộng, các nhà xưởng lớn… do các đơn vị Nhà nước quản lý nhiều năm bị bỏ hoang, xập xệ và khai thác không hiệu quả, nhìn vào rất xót xa. Do vậy, có thể nghiên cứu quy định giao các khu vực đất công không khai thác hiệu quả trước đó cho tư nhân quản lý, sử dụng là một giải pháp tốt, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách và thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển.

Về vấn đề đất xen cài, một thực tế dễ dàng thấy được là câu chuyện đất xen cài trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến việc ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực lớn và trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án. Bao nhiêu kiến nghị, bao nhiêu lần hội họp vẫn chưa được giải tỏa. Có dự án nhà ở tại quận Bình Tân, TP.HCM chỉ vì vướng vài chục mét vuông đất xen cài đường giao thông chung mà bị đình trệ toàn bộ pháp lý trong 3 năm, không thể triển khai, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp.

Cần nhìn nhận rằng nhu cầu phát triển về kinh tế, xã hội thay đổi nhanh chóng theo thời gian, các quy hoạch đất đai cũng cần thay đổi, cập nhật phù hợp với nhu cầu và thực tiễn.

Chẳng hạn, đối với dự án phát triển khu đô thị có quy mô vài trăm héc-ta, nguồn gốc đất chuyển đổi thường rất đa dạng. Nếu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất không linh hoạt sẽ dẫn đến tình trạng triển khai dự án kéo dài, không hiệu quả.

Chính vì vậy, Luật Đất đai cần tháo gỡ rào cản về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo động lực cho các quy hoạch sớm triển khai khả thi và hiệu quả.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest: Thực tế thì các doanh nghiệp bất động sản thông qua hiệp hội đơn vị thành viên đã rất nhiều lần có đề xuất sửa đổi, kiến nghị tháo gỡ ách tắc về chính sách đất đai. Ví dụ như mới đây, doanh nghiệp bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều kiến nghị Thủ tướng Chính phủ về 1 số bất cập tại Nghị định 30.

Theo đó, Nghị định 30 quy định chỉ dự án có 100% đất ở hoặc dính một phần đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc tất cả các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng nếu không dính một chút đất ở nào thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Hiểu một cách đơn giản, quy định mới này có thể đẩy các dự án nhà ở thương mại mới vào tình trạng ách tắc thủ tục, bởi hiện nay, hầu hết dự án đều xuất phát từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), và điều này có nguy cơ làm trầm trọng hơn sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao.

Tôi cho rằng đây là một vướng mắc rất cụ thể, cần tháo gỡ kịp thời để dự án được thông thoát.

Còn hiện nay, nhìn vào bối cảnh chung có thể thấy nền kinh tế đang chịu tác động nặng nề của dịch bệnh, những mục tiêu kinh tế tổng thể đều rất khó đạt được như mục tiêu tăng trưởng GDP 2021 đề ra là 7% hay chỉ số CPI cố gắng giảm dưới 4%… Nhưng bây giờ tất cả mọi thứ đều tăng giá, giữa tình hình kinh tế như hiện nay thì nguy cơ lạm phát là nhìn thấy rất rõ, đang đến rất gần, nếu như không tháo gỡ về cơ chế chính sách, đến lúc các doanh nghiệp đã “lịm” và kinh tế xuống quá thì tháo gỡ cũng không kịp nữa.

Những khó khăn, kiến nghị của doanh nghiệp đều xuất phát từ thực tiễn, và nguyên nhân cơ bản là do bất cập từ cơ chế. Không phải doanh nghiệp họ kêu, họ nói, họ không làm rồi đổ lỗi cho cơ chế, mà đều có những kiến nghị cụ thể từ trải nghiệm thực tế. Nhưng quá trình chuyển kiến nghị, đề xuất lên các cơ quan quản lý cũng như khâu giải quyết vẫn còn chậm.

Tất cả doanh nghiệp ở các vùng miền đều có kiến nghị, tức là bất cập thấy rõ, không đơn thuần ở một khu vực cá biệt. Có lẽ cơ quan chức năng cần linh động hơn trong việc sửa đổi thay vì cứ chờ sửa luật này mới có thể sửa luật khác liên quan, e rằng đến lúc đó thì các dự án đã “chết” và không còn nguồn cung mới cho thị trường.

Vì sao thời gian qua bất động sản trong nam ngoài bắc đều lên giá? Ngoài câu chuyện giá vật liệu đầu vào tăng thì một nguyên nhân cơ bản là nguồn cung không có, từ đó không có nhà bán, giá nhà đi lên. Tại TP.HCM giá nhà tăng bình quân khoảng 15 – 20%, còn giá nhà tại Hà Nội tăng nhẹ hơn chút, ở mức 7 – 8%.

Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, thì đến năm 2022 sẽ chẳng còn dự án mới nào trên thị trường. Ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi cho rằng các cơ quan quản lý Nhà nước cần nhìn thấy thực trạng ấy và có những quyết sách, chỉ đạo thẳng tới cơ quan quản lý, cần tập trung sửa đổi những kiến nghị, chỉ như vậy mới gỡ được nút thắt.

PV: Vậy ở góc độ nhà làm luật, nghiên cứu luật, ông có ý kiến về giải pháp như thế nào, thưa Luật sư Trương Thanh Đức?

Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi cho rằng vấn đề cần sửa nằm chủ yếu ở hai khía cạnh: Một là cơ chế chính sách, hai là thủ tục hành chính, vai trò của cơ quan quản lý cấp phép.

Bên cạnh đó, cần xác định lại tư duy, quan điểm cũng như cách làm, mục tiêu, xác định rủi ro nằm ở đâu. Nói thật là không thể đi theo cách chống dịch là phải vô trùng hết, đi theo cách dự án đầu tư kinh doanh tất cả đều thành công, chính xác và theo đúng mong muốn. Mà phải chấp nhận rằng cũng sẽ có những thất bại, rủi ro, lệch lạc nhất định. Trên cơ sở đó sẽ uốn nắn và hình dung trước để hạn chế, ngăn chặn, không thể đi theo cách mọi thứ lý thuyết đều đúng trăm phần trăm rồi đặt ra đấy là phải thế này, phải thế kia.

Ví dụ như câu chuyện về chậm triển khai tiến độ dự án từ 1 – 2 năm sẽ bị thu hồi, nhưng thực tế 1 số công trình trọng điểm của Nhà nước còn chậm cả chục năm. Việc đặt ra những quy định như vậy thì hoàn toàn kém khả thi và nó là rủi ro thường trực, phấp phỏng của doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp không yên tâm đầu tư kinh doanh.

Hoặc quy định về huy động vốn khi mà dự án đáp ứng được các điều kiện nhất định, để hướng tới mục tiêu rất tốt đẹp là người mua nhà, nhân dân, số đông xã hội, nhà đầu tư không bị lừa, không bị mất tiền, đầu tư mà không có nhà ở, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Nhưng lại nhầm lẫn, đưa ra yêu cầu rằng phải đủ điều kiện này kia mới đủ điều kiện huy động vốn kinh doanh, sinh ra các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư bất động sản thì họ phải bắt tay ngay từ đầu họ bỏ vào khi chưa có gì, họ chấp nhận bỏ vốn vào, chứ lại đợi xong móng xong giấy phép các thứ mới huy động thì lại là hoang đường, là nhầm lẫn. Đó là 1 trong những yếu tố đầu tiên để dẫn đến câu chuyện như thế, sau đó dẫn đến tranh cãi, rất nhiều dự án 2 bên hợp tác phát triển nhưng chỉ đứng tên 1 doanh nghiệp nên đến lúc bán hàng lại nửa kín nửa hở, bên này bên kia o ép…

Hay ví dụ như bảo lãnh nhà, quỹ chung cư, đều quy định nửa vời, không đúng với bản chất, dẫn tới tình trạng thường xuyên xảy ra xung đột, mâu thuẫn về quyền lợi tại nhà chung cư.

Đầu tiên cần rà soát, xem lại các quy định theo hướng thay đổi cách tiếp cận, điều chỉnh phương pháp tính toán, tư duy. Còn nếu vẫn chỉ sửa bất cập này, vướng mắc kia một cách manh mún thì sẽ không giải quyết được những vướng mắc hiện hữu, vẫn là mạch chính bị ách tắc.

Thứ 2 là việc quy kết trách nhiệm, khi đấu giá đấu thầu, xem xét đủ mọi điều kiện rồi ngta không tư lợi tư túi gì, thắng thì tốt, thua hay có sai sót nhưng do khách quan, nhận thức, trình độ, nhiều yếu tố thì phải xem xét quy kết cho hợp lý, thay vì cứ hình sự hóa các quan hệ kinh doanh, kinh tế. Dẫn tới việc mấy năm nay nhiều dự án to nhỏ hay vốn có sẵn giải ngân vốn đầu tư công không thực hiện được, vẫn bế tắc, là do vấn đề từ phía pháp luật, do tinh thần triển khai, trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Chỉ khi giải quyết được các nút thắt ấy thì doanh nghiệp mới có cơ hội để hồi phục, phát triển và thị trường mới có thể vận động đi lên.

– Xin cảm ơn đại diện các doanh nghiệp và chuyên gia đã có ý kiến chia sẻ! 

Nguồn dẫn: Lương Kim/ Reatimes.vn

Link bài gốc: https://reatimes.vn/diem-nghen-chinh-sach-dat-dai-voi-thi-truong-bds-dn-hien-ke-20201224000005313.html