Thanh khoản vẫn cao dù nguồn cung mới hạn chế

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, riêng quý II/2026, toàn tỉnh ghi nhận 17.924 giao dịch BĐS, tổng giá trị đạt gần 19.491 tỷ đồng, số thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng đạt gần 160 tỷ đồng. Đây là mức thanh khoản khá tích cực trong bối cảnh thị trường cả nước vẫn đang trong quá trình phục hồi sau giai đoạn trầm lắng. Đáng chú ý, không có dự án nhà ở mới đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh trong kỳ, nhưng lượng giao dịch vẫn duy trì ở mức cao. Điều này phản ánh nguồn cầu trên thị trường vẫn khá lớn, chủ yếu đến từ các sản phẩm đã hình thành trước đây hoặc giao dịch thứ cấp.

Trong cơ cấu giao dịch, nhóm BĐS phục vụ nhu cầu ở chiếm ưu thế tuyệt đối. Có tới 11.817 giao dịch đất ở, tương đương gần 66% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Trong đó: Nhà ở riêng lẻ đạt 2.496 giao dịch, giá trị hơn 9.589 tỷ đồng; chung cư đạt 1.091 giao dịch; đất ở đô thị đạt 1.928 giao dịch; đất ở nông thôn đạt tới 6.302 giao dịch. Nếu xét về giá trị, nhà ở riêng lẻ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm gần một nửa tổng giá trị giao dịch. Đặc biệt, lượng giao dịch BĐS tăng hơn 23,7% so với cùng kỳ năm 2025. Điều đáng nói là sự tăng trưởng này không xuất phát từ các cơn sốt đầu cơ.

Ông Trần Quang Ngọc – Phó Giám đốc Sở Xây dựng khẳng định, giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn. Đây là sự khác biệt rất lớn so với giai đoạn 2021 – 2022, khi dòng tiền thường chạy theo kỳ vọng tăng giá tại những khu vực chuẩn bị quy hoạch. Có thể thấy, sau quá trình siết chặt pháp lý, kiểm soát tín dụng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến giá trị khai thác thực tế thay vì kỳ vọng lướt sóng.

Dòng tiền dịch chuyển sang những sản phẩm an toàn

Theo ông Phan Việt Hoàng – Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS tỉnh, cơ cấu giao dịch BĐS trong quý II cho thấy sự dịch chuyển rõ nét. Nếu trước đây đất nền đô thị luôn là phân khúc được săn đón, thì hiện nay đất ở nông thôn lại chiếm số lượng giao dịch lớn nhất với hơn 6.300 giao dịch. Điều này phản ánh 2 xu hướng. Thứ nhất, mặt bằng giá tại nhiều khu vực đô thị đã khá cao và cũng đến giai đoạn các chủ đầu tư “nhắc nhở khách hàng xây dựng”, khiến dòng tiền chuyển sang những khu vực còn dư địa tăng trưởng. Thứ hai, sau sáp nhập, không gian phát triển của tỉnh được mở rộng đáng kể. Nhiều khu vực trước đây ít được quan tâm hiện nay bắt đầu thu hút nhà đầu tư, nhờ dòng vốn mồi của đầu tư công, các chương trình đô thị hóa nông thôn đạt nhiều kết quả tích cực, hạ tầng giao thông thuận lợi, quy hoạch hoàn chỉnh và các dự án động lực đang được triển khai.

Bên cạnh đó, thị trường không xuất hiện hiện tượng sốt đất hay biến động bất thường về giá. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các sản phẩm có hồ sơ pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và khả năng sử dụng lâu dài. Đây là tín hiệu tích cực đối với công tác quản lý nhà nước. Một thị trường phát triển dựa trên nhu cầu thực sẽ hạn chế được các chu kỳ tăng nóng – giảm sâu, đồng thời tạo nền tảng ổn định cho hoạt động đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, trong quý II, không có dự án mới đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này đồng nghĩa nếu nhu cầu tiếp tục tăng trong thời gian tới, nguy cơ thiếu nguồn cung hoàn toàn có thể xảy ra.

Ngoài ra, hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS tuy đã được triển khai nhưng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Một số đơn vị còn thiếu nhân lực chuyên trách nên việc cập nhật thông tin chưa đồng bộ. Thậm chí, số liệu tồn kho BĐS hiện vẫn chưa phản ánh đầy đủ do nhiều chủ đầu tư chưa gửi báo cáo theo quy định. Nhằm khắc phục những hạn chế này, Sở Xây dựng đang tham mưu xây dựng Kế hoạch thu thập, chuẩn hóa dữ liệu nhà ở và thị trường BĐS giai đoạn 2026 – 2030; đồng thời hoàn thiện Chương trình phát triển nhà ở và Chương trình phát triển đô thị của tỉnh. Song song đó, triển khai kế hoạch phát triển nhà ở xã hội theo chỉ tiêu Chính phủ giao, góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường trong những năm tới. Ở góc độ quản lý, việc tỉnh đồng thời thúc đẩy hoàn thiện quy hoạch, phát triển nhà ở xã hội, xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS và nâng cao tính minh bạch của thị trường sẽ là những yếu tố quan trọng giúp tạo lập môi trường đầu tư ổn định.

Trong bối cảnh Khánh Hòa đang triển khai hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược, hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, một thị trường BĐS phát triển ổn định, minh bạch và gắn với nhu cầu thực sẽ không chỉ tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế mà còn góp phần bảo đảm sự phát triển đô thị bền vững trong giai đoạn tới.

Ông Phan Việt Hoàng – Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS tỉnh: Bức tranh thị trường BĐS Khánh Hòa trong nửa đầu năm 2026 không còn phản ánh một thị trường tăng trưởng dựa trên kỳ vọng hay đầu cơ, mà đang dịch chuyển sang giai đoạn phát triển thực chất hơn. Thanh khoản vẫn được duy trì, giao dịch tăng so với cùng kỳ, trong khi mặt bằng giá không biến động bất thường. Dòng tiền tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác lâu dài.

Nguồn dẫn: Mạnh Hùng/ Báo Khánh Hòa Online

Link bài gốc: https://baokhanhhoa.vn/kinh-te/202607/thi-truong-bat-dong-sanphat-trien-on-dinh-minh-bach-1c555aa/

Tham dự kỳ họp có ông Lê Quốc Phong, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy; bà Văn Thị Bạch Tuyết, Phó Bí thư Thành ủy; các Phó Chủ tịch UBND Thành phố: Nguyễn Công Vinh, Trần Văn Bảy và 125 đại biểu HĐND TP.Hồ Chí Minh khóa XI.

Tại kỳ họp, thay mặt UBND Thành phố, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Nguyễn Công Vinh trình HĐND Thành phố xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án Quảng trường trung tâm Thành phố và trung tâm hành chính của Thành phố theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Theo đó, sau khi sắp xếp, sáp nhập địa giới hành chính với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, TP.Hồ Chí Minh trở thành đô thị đặc biệt với 168 đơn vị hành chính cấp xã, diện tích 6.772 km² và khoảng 14 triệu dân. Việc tập trung hơn 8.000 cán bộ, công chức, viên chức tại các trụ sở cũ gây quá tải nghiêm trọng, trong khi hệ thống các cơ quan hành chính, chính trị đang được bố trí không tập trung, phân tán tại nhiều địa điểm khác nhau. Nhiều trụ sở đã xuống cấp, diện tích chật hẹp, hạ tầng kỹ thuật, công trình phụ trợ và hệ thống công nghệ thông tin chưa được đầu tư đồng bộ.

Một số trụ sở mang giá trị kiến trúc Pháp đặc trưng, được xem là di sản đô thị, cần được bảo tồn nghiêm ngặt; do đó khó cải tạo để tích hợp hệ thống công nghệ thông tin và quản trị số. Trong khi đó, các trung tâm hành chính của Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đã được chuyển đổi làm bệnh viện và trung tâm đổi mới sáng tạo.

Trên cơ sở đó, UBND Thành phố đề xuất xây dựng Trung tâm hành chính tập trung kết hợp Trung tâm Hội nghị – Biểu diễn và Quảng trường trung tâm tại khu đô thị Thủ Thiêm – nơi có hạ tầng đồng bộ, kết nối vùng thuận lợi và phù hợp với các quy hoạch được phê duyệt. Đây được xem là dự án mang tính chiến lược, tạo động lực phát triển mới khi gắn với định hướng hình thành trung tâm tài chính quốc tế.

Dự án hướng đến hình thành tổ hợp Trung tâm hành chính – chính trị hiện đại, tập trung, đáp ứng nhu cầu bố trí trụ sở làm việc cho các cơ quan; qua đó góp phần tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước và khắc phục tình trạng phân tán trụ sở hành chính.

Về kiến trúc – cảnh quan, Dự án chú trọng bảo đảm các chỉ tiêu về cây xanh, mặt nước và không gian cảnh quan, hướng tới xây dựng môi trường sinh thái hài hòa; đồng thời ưu tiên bảo tồn hệ sinh thái ngập nước đặc trưng, với khu vực hồ trung tâm được định hướng là “lá phổi xanh” và hồ điều tiết quan trọng của đô thị.

Bên cạnh đó, Thành phố đặt mục tiêu hình thành không gian nghệ thuật chất lượng cao tại khu vực hồ Trung tâm Thủ Thiêm, tạo điểm nhấn biểu tượng. Tổ hợp công trình được kỳ vọng trở thành tâm điểm nghệ thuật của TP.Hồ Chí Minh, nơi giao thoa giữa chính trị và văn hóa, đủ điều kiện tổ chức các sự kiện, lễ hội và hoạt động cộng đồng quy mô lớn, qua đó góp phần định vị bản sắc và nâng tầm vị thế đô thị.

Dự án có tổng diện tích sàn khoảng 272.000 m², đáp ứng nhu cầu làm việc của khoảng 8.000 cán bộ và phục vụ 1.500 – 2.000 lượt người dân, doanh nghiệp mỗi ngày qua hệ thống một cửa hiện đại. Trung tâm Hội nghị – Biểu diễn dự kiến có 2.000 chỗ; kèm theo đó là công viên hồ trung tâm, các công trình biểu tượng và Quảng trường trung tâm phục vụ các sự kiện kinh tế – xã hội lớn.

Dự án dự kiến xây dựng trong giai đoạn 2026 – 2028 với tổng mức đầu tư khoảng 29.591 tỷ đồng. Khi hoàn thành, tổ hợp Trung tâm hành chính – chính trị mới sẽ giúp tinh gọn bộ máy, tăng hiệu quả quản lý nhà nước, tiết kiệm chi phí vận hành và góp phần xây dựng hình ảnh một đô thị hiện đại, chuyên nghiệp, thân thiện trong mắt người dân và bạn bè quốc tế.

Nguồn dẫn: Bảo Ninh – Hải Hòa/ Cổng TTĐT TPHCM

Link bài gốc: https://hochiminhcity.gov.vn/vi/web/hcm/w/hnd-tpho-chi-minh-xem-xet-chu-truong-au-tu-quang-truong-trung-tam-va-trung-tam-hanh-chinh-moi-cua-thanh-pho

Phạm vi điều chỉnh gồm 04 khu vực thuộc Phân vùng số 1 theo Đồ án quy hoạch chung thành phố Thủ Đức thuộc TP.Hồ Chí Minh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 202/QĐ-TTg ngày 21/01/2025, với tổng diện tích khu vực điều chỉnh quy hoạch khoảng 128,51ha.

Quan điểm, mục tiêu điều chỉnh cục bộ quy hoạch nhằm cụ thể hóa các Dự án thuộc danh mục ưu tiên và chính sách thu hút nhà đầu tư chiến lược theo Nghị quyết số 260/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội trong đó có Dự án xây dựng Quảng trường trung tâm Thành phố và Trung tâm chính trị hành chính của Thành phố. Giai đoạn trước mắt, Thành phố cần khẩn trương triển khai thực hiện Dự án Trung tâm chính trị hành chính TP.Hồ Chí Minh với quy mô tương xứng, đáp ứng yêu cầu phát triển của Thành phố (sau khi sắp xếp, sáp nhập địa giới hành chính) theo Nghị quyết số 05-NQ/TU ngày 09/01/2026 của Thành ủy TP.Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, cần thiết phải bố trí, sắp xếp các công trình trọng điểm khác trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm như Cung Thiếu nhi, Nhà hát Giao hưởng để hình thành Tổ hợp công trình công cộng đa chức năng Chính trị – Hành chính – Văn hóa; đồng thời cân đối các khu đất cây xanh sử dụng công cộng, thể dục thể thao, khu đất dịch vụ công cộng nhằm bổ sung, gắn kết, tăng thêm chức năng hỗ trợ cho Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.Hồ Chí Minh đã xác định theo Quy hoạch TP.Hồ Chí Minh thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; bảo đảm trên nguyên tắc tổng diện tích sàn toàn khu đô thị Thủ Thiêm không thay đổi, các chức năng công cộng phục vụ đô thị (cây xanh, dịch vụ) sau bố trí, sắp xếp có phần tăng thêm.

Về tính chất, chức năng: Giữ nguyên theo Quyết định số 202/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đồ án quy hoạch chung thành phố Thủ Đức thuộc TP.Hồ Chí Minh đến năm 2040.

Nguồn dẫn: Cổng TTĐT TP.HCM

Tham dự Hội thảo có ông Hà Văn Siêu, Phó Cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, Giám đốc Sở Công Thương Thành phố Bùi Tá Hoàng Vũ, Giám đốc Sở Du lịch Thành phố Phạm Huy Bình; Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Cần Giờ Nguyễn Ngọc Vũ và đại diện các Viện nghiên cứu, doanh nghiệp.

Hội thảo được tổ chức nhằm thảo luận, làm rõ những tiềm năng du lịch và tìm giải pháp phù hợp để thúc đẩy Cần Giờ phát triển thành một cực tăng trưởng du lịch mới, hướng đến sản phẩm, dịch vụ du lịch chất lượng cao, bền vững.

Trong chiến lược phát triển không gian đô thị và kinh tế biển của TP.Hồ Chí Minh, Cần Giờ – theo định hướng đến năm 2030, được kỳ vọng phát triển mạnh kinh tế biển, du lịch sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, đảm bảo các tiêu chí ESG và phát triển bền vững.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Giám đốc Sở Du lịch Thành phố Phạm Huy Bình cho rằng, trong bối cảnh TP.Hồ Chí Minh vừa mở rộng địa giới hành chính, bước vào một giai đoạn phát triển mới với tầm nhìn đến 2030, Cần Giờ giữ vị trí chiến lược trong cấu trúc phát triển không gian đô thị – sinh thái – du lịch của Thành phố. Cần Giờ sở hữu hệ sinh thái rừng ngập mặn quý hiếm được UNESCO công nhận, bờ biển dài hơn 23 km, quỹ đất còn dồi dào, cùng bản sắc văn hóa làng chài đặc trưng. Đây là nguồn lực quý báu để phát triển mô hình du lịch xanh, sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp gắn với bản địa – điều mà cả du khách trong và ngoài nước đang ngày càng quan tâm trong xu thế tiêu dùng hậu COVID-19 và chuyển đổi xanh toàn cầu.

Việc phát triển Cần Giờ không chỉ là nhu cầu nội tại của Thành phố mà còn đáp ứng xu thế phát triển bền vững của thế giới, tạo thế cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và bảo tồn tài nguyên – môi trường.

Ông Phạm Huy Bình nhận định, trong thời gian vừa qua, việc kết nối giao thông đến Cần Giờ đang được chính quyền đầu tư một cách mạnh mẽ và được sự quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước với nhiều dự án quy mô và mang tính động lực, đột phá như đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ, dự án cầu Cần Giờ, dự án đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu. Cùng với đường bộ, các tuyến đường thủy Bến Bạch Đằng – Cần Giờ – Vũng Tàu cũng đang được khôi phục với các sản phẩm du lịch đường thủy độc đáo. Đây chính là nền tảng để Cần Giờ chuyển mình từ một “ốc đảo sinh thái” thành một điểm đến du lịch cao cấp, đồng thời góp phần giãn mật độ du khách khỏi trung tâm Thành phố, thúc đẩy phân bố lại không gian phát triển du lịch theo hướng cân bằng và bền vững.

Cần Giờ đang có cơ hội rất lớn để chuyển từ vị thế “khu vực khó tiếp cận” sang cực tăng trưởng mới của TP.Hồ Chí Minh nhờ sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông đa chiều, trong đó đường bộ hiệu quả hơn, rút ngắn thời gian; đường sắt hiện đại mở ra kết nối nhanh với trung tâm; đường biển tiềm năng trở thành cửa ngõ kinh tế biển – logistics.

Tại Hội thảo, các đại biểu tập trung thảo luận các nội dung trọng tâm: Định hướng phát triển Cần Giờ trong không gian phát triển mới của TP.Hồ Chí Minh; vai trò của hạ tầng giao thông và các dự án động lực; phát triển sản phẩm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí đẳng cấp; giải pháp cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo tồn khu dự trữ sinh quyển; kết nối Cần Giờ với Long Thành – Vũng Tàu – TP.Hồ Chí Minh để hình thành chuỗi giá trị du lịch – thương mại – dịch vụ.

Bên cạnh các tham luận, phiên thảo luận trao đổi các vấn đề: Phát triển hạ tầng làm nền tảng cho du lịch và kinh tế; đa dạng hóa sản phẩm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí; định hướng quản lý nhà nước trong phát triển Cần Giờ; giải pháp thu hút đầu tư, kết nối Cần Giờ với TP.Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận; công tác quảng bá hình ảnh Cần Giờ trở thành điểm đến du lịch mới của TP.Hồ Chí Minh.

Các ý kiến tại phiên thảo luận cũng góp phần làm rõ các giải pháp phát triển Cần Giờ theo hướng đồng bộ, bền vững, phù hợp với định hướng phát triển chung của Thành phố trong giai đoạn mới cũng như là cơ sở quan trọng để Thành phố xây dựng các chính sách phù hợp, thu hút đầu tư chất lượng, đồng thời đảm bảo các giá trị cốt lõi của Cần Giờ được giữ gìn và phát huy.

Song song với Hội thảo là không gian trưng bày, triển lãm trực quan, giới thiệu bản đồ du lịch tương tác, mô hình 3D hạ tầng – đô thị – du lịch Cần Giờ, cùng các sản phẩm du lịch xanh, sản phẩm OCOP và đặc sản tiêu biểu của địa phương.

Nguồn dẫn: Hà Trang/ Cổng TTĐT TP.HCM

Link bài gốc: https://hochiminhcity.gov.vn/vi/web/hcm/w/phat-trien-can-gio-thanh-cuc-tang-truong-du-lich-moi-cho-tp-ho-chi-minh

Phục hồi rõ nét nguồn cungvà thanh khoản

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2025, Bộ Xây dựng cho biết thị trường đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi khá rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Cụ thể, cả nước có 241 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền có hạ tầng được cấp phép xây dựng mới, cung cấp khoảng 120.034 căn hộ và lô đất. Cùng với đó, có 1.862 dự án đang triển khai với quy mô xấp xỉ 772.000 căn/lô nền và 298 dự án hoàn thành, đưa ra thị trường hơn 151.000 sản phẩm.

Thanh khoản cải thiện đáng kể khi tổng số giao dịch thành công trên thị trường đạt gần 580.000, tăng 7,7% so với năm 2024. Đáng chú ý, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại các đô thị lớn. Giá chung cư trung bình tăng 20-30% so với năm trước, thậm chí có nơi vượt 40%.

Lý giải sự phục hồi tích cực này, ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – cho rằng, trước hết đến từ nền tảng vĩ mô ổn định: Tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức cao, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá và lãi suất tương đối ổn định. Những yếu tố này đã góp phần khôi phục niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường.

Bên cạnh đó, năm 2025 ghi dấu ấn mạnh mẽ của nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ, các Bộ, ngành và địa phương đối với các dự án BĐS. Khoảng 926 dự án đã được xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư và nghĩa vụ tài chính. Việc khơi thông hàng trăm dự án không chỉ bổ sung nguồn cung tiềm năng, mà còn tạo hiệu ứng tâm lý tích cực, giúp thị trường dần thoát khỏi trạng thái “nghe ngóng, chờ đợi” kéo dài.

Đầu tư công tiếp tục là trợ lực quan trọng cho thị trường BĐS. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, vành đai, trục giao thông liên vùng, các tuyến metro… đã góp phần gia tăng giá trị BĐS, đồng thời mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh – nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn so với khu vực trung tâm.

Ở góc độ chính sách, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng đã từng bước tạo sự đồng bộ, liên thông, qua đó khắc phục tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán. Cùng với đó, nhiều cơ chế đặc thù được ban hành đã giúp khơi thông dòng vốn, thúc đẩy triển khai dự án, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Cuối cùng, sự phục hồi của thị trường còn là kết quả của quá trình tự “thanh lọc” mạnh mẽ. Sau giai đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô, tái cấu trúc hoạt động, tập trung vào các dự án khả thi, pháp lý rõ ràng. Quá trình này đã góp phần loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ, tạo nền tảng cho sự phục hồi mang tính thực chất hơn.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc

Bước sang năm 2026, giới chuyên gia nhận định thị trường BĐS nhiều khả năng tiếp tục duy trì đà phục hồi của năm 2025, song với những đặc điểm khác biệt rõ nét hơn. Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, nguồn cung dự kiến sẽ dồi dào hơn, kéo theo sự cạnh tranh thực chất giữa các dự án. Mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao, song thanh khoản sẽ phân hóa mạnh, không còn lan tỏa đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.

Triển vọng thị trường BĐS năm 2026 gắn liền với một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng đây sẽ là chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và định hướng phát triển bền vững lâu dài.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh

Trong bối cảnh giá BĐS tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập bình quân của người dân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay vẫn tạo áp lực đáng kể, thị trường sẽ thu hẹp dần đối tượng tham gia. Với nhà đầu tư, cơ hội “lướt sóng” ngắn hạn ngày càng bị thu hẹp. Các chiến lược dựa vào thông tin thiếu kiểm chứng hoặc hiệu ứng đám đông sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, đặc biệt trong bối cảnh gắn mã định danh cho BĐS.

Theo đó, tư duy đầu tư buộc phải thay đổi theo hướng chọn lọc, chú trọng giá trị thực và khả năng khai thác lâu dài. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược bền vững sẽ dần bị đào thải khỏi thị trường.

Về mặt bằng giá, các chuyên gia cho rằng khó xảy ra kịch bản giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư hạ tầng được mở rộng, trong khi chi phí phát triển dự án – đặc biệt là chi phí đất đai theo bảng giá mới – đều tạo áp lực duy trì mặt bằng giá cao. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất rõ rệt. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi thị trường chung vẫn trong xu hướng hồi phục.

Dù triển vọng tích cực, các chuyên gia của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cảnh báo thị trường vẫn còn nhiều nút thắt cần sớm tháo gỡ. Trước hết là hiệu quả thực thi chính sách ở cấp địa phương. Mặc dù khung pháp lý đã được hoàn thiện hơn, song quá trình triển khai tại một số địa phương còn chậm, năng lực cán bộ chưa đồng đều, làm gia tăng chi phí và kéo dài thời gian cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là vấn đề đáng quan tâm. Giá đất tăng mạnh trong khi nhiều địa phương chậm ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao, gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. VARS kiến nghị các địa phương sớm ban hành hệ số điều chỉnh hợp lý, thậm chí ở mức dưới 1 đối với các khu vực này, nhằm khuyến khích phát triển nguồn cung.

Giải phóng mặt bằng tiếp tục là điểm nghẽn cố hữu, đòi hỏi sự quyết liệt và thống nhất cao hơn từ phía cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Ngoài ra, diễn biến lãi suất cũng cần được theo dõi sát sao. Nếu lãi suất tăng nhanh và duy trì ở mức cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế có thể chịu tác động tiêu cực. Việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, tránh gây “sốc” cho thị trường.

Về phía doanh nghiệp, năm 2026 được xem là thời điểm buộc phải thay đổi chiến lược phát triển. Thay vì chạy theo quy mô và tăng trưởng nóng, doanh nghiệp cần tập trung vào chất lượng sản phẩm, pháp lý minh bạch, quản trị tài chính an toàn, cùng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, xanh, tiết kiệm năng lượng. Đây cũng là điều kiện quan trọng để tiếp cận dòng vốn dài hạn, đặc biệt là dòng vốn đầu tư quốc tế ngày càng coi trọng các tiêu chí ESG.

Nhìn tổng thể, năm 2026 không chỉ là năm tiếp nối đà phục hồi, mà còn là giai đoạn thị trường BĐS bước vào quá trình tái cấu trúc và định hình khuôn khổ phát triển mới. Với nền tảng pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng động lực từ mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, thị trường được kỳ vọng sẽ vận động theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững hơn, qua đó đóng góp tích cực cho tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế./.

Nguồn dẫn: Tuấn Minh/ Báo Kiểm Toán Nhà nước online

Link bài gốc: http://baokiemtoan.vn/thi-truong-bat-dong-san-2026-dinh-hinh-chu-ky-phat-trien-moi-45794.html

Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Gia Lai vừa phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị du lịch biển Cát Tiến thuộc Khu kinh tế Nhơn Hội. Đơn vị trúng thầu là Công ty Cổ phần (CTCP) Thái Anh Khang, doanh nghiệp duy nhất nộp hồ sơ dự thầu. Đây là bước đi mới nhất trong chiến lược mở rộng quỹ đất ven biển của hệ sinh thái Tuấn Dung Group.

Dự án 2.500 tỷ đồng về tay pháp nhân ‘vừa thành lập’

Dự án Khu đô thị du lịch biển Cát Tiến có quy mô diện tích khoảng 31,4-31,5ha với tổng mức đầu tư hơn 2.500 tỷ đồng. Mục tiêu của dự án là xây dựng một khu đô thị mới tiêu chuẩn loại V, kết hợp công viên biển và các loại hình thương mại, dịch vụ du lịch. Theo hồ sơ công bố, thời gian hoàn thành dự án không quá 60 tháng kể từ ngày được bàn giao đất.

Đáng chú ý, CTCP Thái Anh Khang mới chỉ thành lập vào tháng 7/2025 với vốn điều lệ ban đầu 380 tỷ đồng (hiện đã tăng lên 390 tỷ đồng). Dù là một pháp nhân mới, sức nặng của doanh nghiệp này nằm ở cơ cấu cổ đông khi Công ty TNHH Tập đoàn Thương mại Tuấn Dung nắm giữ 70% vốn chi phối. Điều này cho thấy dự án thực chất được hậu thuẫn bởi nguồn lực tài chính từ một tập đoàn có thâm niên.

Trong bối cảnh thị trường thận trọng với đòn bẩy, mô hình kết hợp vốn góp và vốn huy động đặt ra bài toán về năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư.

Chiến lược pháp nhân độc lập cho từng dự án (SPV)

Nhóm Tuấn Dung đang áp dụng triệt để mô hình Special Purpose Vehicle (SPV) – mỗi dự án thành lập một pháp nhân riêng biệt. Cách làm này giúp doanh nghiệp tách bạch nghĩa vụ tài chính, dễ dàng huy động vốn và quản lý rủi ro cho từng dự án cụ thể.

Trước dự án Cát Tiến, mô hình này đã được vận hành tại nhiều địa phương:

• Dự án Khu đô thị mới Đầm Cà Ná (Ninh Thuận cũ): Quy mô 64ha, tổng đầu tư 4.490,8 tỷ đồng, do CTCP ACT Holdings triển khai (Tuấn Dung nắm 51% vốn).
• Dự án Khu đô thị và du lịch An Quang (Bình Định cũ): Quy mô 89,2ha, tổng vốn đầu tư hơn 5.200 tỷ đồng, do CTCP An Quang Holdings đảm nhiệm.

Lộ trình từ sản xuất gỗ đến ‘ông lớn’ địa ốc

Khởi thân từ một nhà máy sản xuất gỗ ván ép và may mặc tại Ninh Hiệp (Hà Nội), Tuấn Dung Group đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ sang lĩnh vực bất động sản. Từ năm 2019, tập đoàn bắt đầu mở rộng sự hiện diện thông qua việc nâng vốn điều lệ lên khoảng 1.450 tỷ đồng và liên tiếp tham gia các liên danh đấu thầu dự án quy mô lớn tại miền Trung.

Tuy nhiên, không phải mọi bước đi đều thuận lợi. Cuối tháng 8/2025, dự án Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Thiên Đức của tập đoàn đã bị loại khỏi danh sách thí điểm nhà ở thương mại tại Hà Nội do quy mô trên 20ha, không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết 171 và cần đấu thầu theo cơ chế khác.

Cảnh báo về rủi ro pháp lý và vốn

Giới phân tích nhận định, với các dự án có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng và kéo dài nhiều năm, áp lực tài chính là rất lớn. Việc phụ thuộc vào vốn huy động (chiếm khoảng 70% cơ cấu vốn ở các dự án lớn) yêu cầu chủ đầu tư phải đảm bảo tiến độ pháp lý và giải phóng mặt bằng cực kỳ chính xác. Chỉ cần một mắt xích bị chậm, dòng tiền dự án có thể gặp rủi ro căng thẳng.

*Thông tin dự án có thể thay đổi theo điều chỉnh quy hoạch của cơ quan chức năng. Người mua và nhà đầu tư cần xác minh pháp lý chi tiết trước khi quyết định giao dịch.

Nguồn dẫn: Tuệ Nhân/ Báo Lâm Đồng Online

Link bài gốc: https://baolamdong.vn/tuan-dung-group-va-chien-luoc-thau-tom-chuoi-du-an-do-thi-bien-nghin-ty-420533.html

Nhộn nhịp các thương vụ

Sau khi đón dòng vốn từ Thái Lan, Tập đoàn Bcons cùng đối tác ngoại mới là Công ty Mercuria SPV (Nhật Bản) sẽ triển khai dự án Bcons Asahi với quy mô 490 căn hộ trên mặt tiền Quốc lộ 1K. Dự án đang trong quá trình thi công phần móng hầm.

Dù chưa mở bán, nhưng theo các môi giới, mức giá tại dự án vào khoảng 46-48 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), dự kiến quý II/2027 sẽ bàn giao các căn hộ cho cư dân vào ở.

Ông Lê Như Thạch – Chủ tịch Hội đồng quản trị Bcons cho biết, đây không chỉ là dấu mốc quan trọng, mở ra cơ hội hợp tác chiến lược và phát triển bền vững giữa 2 tập đoàn trong lĩnh vực bất động sản, mà còn là kết quả đầu tiên trong chiến lược thu hút, đa dạng dòng vốn của Bcons. Dù hợp tác theo hình thức đầu tư dự án, song Bcons vẫn nắm tỷ lệ cổ phần chi phối để dẫn dắt “cuộc chơi”.

Trước Mercuria SPV, Bcons đã có sự đồng hành từ một nhà đầu tư Thái Lan ngay từ giai đoạn sơ khai. Ngoài những đối tác ngoại đã và đang chuẩn bị hợp tác, Bcons tiếp tục tìm kiếm đối tác khác từ các thị trường Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)…

Theo ông Thạch, Bcons đang định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriente Development) gắn với các tuyến metro – là những dự án quy mô lớn đòi hỏi nguồn lực tài chính mạnh và kinh nghiệm triển khai. Do đó, việc hợp tác với Mercuria Holdings nói riêng và các đối tác nước ngoài nói chung không chỉ giúp Bcons bổ sung nguồn vốn, mà còn mang lại cơ hội học hỏi kinh nghiệm quốc tế.

Ngoài thương vụ của Bcons, hàng loạt doanh nghiệp nội địa khác cũng có những động thái đáng chú ý. Đơn cử, Tập đoàn Hoa Sen liên tục gom đất gần sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai).

Báo cáo tài chính quý III niên độ 2024-2025 (từ 1/4-30/6/2025) cho thấy, Hoa Sen đã chi tổng cộng 900 tỷ đồng cho một thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất tại xã Long Thành (trước sáp nhập là xã Long An, huyện Long Thành), được ký kết ngày 12/6/2024.

Số tiền này được hạch toán ở khoản trả trước dài hạn cho người bán. Ngoài ra, khoản phải thu dài hạn khác liên quan tiền tạm ứng để mua đất cũng tăng lên 543 tỷ đồng.

Trước đó, ông Lê Phước Vũ – Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoa Sen cho biết, Tập đoàn sẽ đẩy mạnh đầu tư bất động sản, tận dụng cơ hội từ làn sóng phát triển quanh sân bay Long Thành. Đáng chú ý, ông Vũ khẳng định rằng, Hoa Sen không làm dự án nhỏ lẻ, mà đặt mục tiêu phát triển một khu đô thị quy mô 600-700 ha tại Long Thành.

Thực tế, trong tháng 5/2025, Hoa Sen đã lập liên danh với Công ty TNHH 276 Ngọc Long để đăng ký tham gia 2 dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai, trong đó một dự án quy mô 478 căn hộ ở Biên Hòa có vốn đầu tư hơn 700 tỷ đồng và một dự án 1.800 căn hộ tại Nhơn Trạch có vốn đầu tư 1.040 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) đã hoàn tất việc chuyển nhượng phần vốn tại dự án Khu dân cư cao cấp Long Hòa – Cần Giờ, thu về hơn 619 tỷ đồng, bên nhận chuyển nhượng là Công ty cổ phần Hạ tầng Gelex.

Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng công bố chuyển nhượng 80% vốn dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật Bản và dự kiến bán tiếp dự án Thuận An 2, tổng giá trị ước khoảng 5.200 tỷ đồng.

Theo giới chuyên môn, hiện tại, nhà đầu tư trong nước đang chiếm ưu thế về số lượng thương vụ M&A dự án bất động sản nhờ am hiểu thị trường và khả năng ra quyết định nhanh. Dù vậy, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản công nghiệp.

Một số thương vụ đáng chú ý có thể kể đến như CapitaLand (Sycamore) mua lại dự án từ Becamex IDC tại TP.HCM, trị giá 553 triệu USD; liên danh Sumitomo Forestry – Kumagai Gumi – NTT Urban Development hợp tác cùng Kim Oanh Group phát triển dự án The One World; hay Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long…

Ông Phan Công Chánh – chuyên gia đầu tư bất động sản đánh giá, khi các thương vụ M&A bất động sản được đẩy mạnh, thị trường sẽ hưởng lợi ở khía cạnh nguồn cung. Thay vì để dự án dở dang, chậm tiến độ do chủ đầu tư thiếu vốn, việc bắt tay với nhà đầu tư mới giúp tái khởi động và đưa sản phẩm trở lại thị trường.

Đặc biệt, với sự tham gia của các quỹ đầu tư, tập đoàn nước ngoài có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm quản trị, các dự án thường được triển khai đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, tạo ra nguồn cung ổn định hơn. Nguồn cung này không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu ở phân khúc nhà ở thực, nhất là căn hộ vừa túi tiền, mà còn tạo ra sự cân đối cung – cầu, tránh tình trạng khan hiếm cục bộ.

Chốt “deal” không còn dễ

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường M&A bất động sản trong nước đang sôi động hơn về cuối năm với số thương vụ đang được giao dịch tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy vậy, việc chốt “deal” là không dễ khi các dự án hoàn thiện pháp lý – vốn được bên mua ưu tiên – có mức giá cao, chỉ phù hợp với nhà đầu tư ngoại hoặc doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó tham gia đường đua này khi không có khả năng gánh chi phí đất lớn.

Trước đây, khi mua quỹ đất, doanh nghiệp ít quan tâm đến tiền sử dụng đất vì mức thẩm định ổn định và hợp lý. Nhưng ở thời điểm hiện tại, đây là yếu tố được cân nhắc hàng đầu khi M&A dự án. Bởi nếu chi phí này quá cao, giá bán sẽ vượt mặt bằng chung thị trường và doanh nghiệp khó tiêu thụ sản phẩm.

Ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, khác với giai đoạn 2023-2024 khi bên mua nắm ưu thế, hiện tại, bên bán ở thế chủ động nhờ quỹ đất đẹp và số lượng dự án hoàn thiện pháp lý không nhiều.

DKRA Group đang hỗ trợ xúc tiến nhiều thương vụ M&A, nhưng trở ngại lớn nhất vẫn là đàm phán giá. Một dự án vị trí đẹp tại Thuận An từng có 3 nhà đầu tư quan tâm, song đến nay chỉ còn một bên tiếp tục thương lượng vì giá chào bán cao.

Bà Cao Thị Thu Hương – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM cũng cho hay, ngoài yếu tố pháp lý, áp lực chi phí tài chính, đặc biệt là giá đất chào bán ở mức cao, khiến việc tiếp cận dự án khó khăn. Nhiều doanh nghiệp hiện trong trạng thái thăm dò, quan sát diễn biến thị trường và chờ các tín hiệu chính sách trước khi quyết định mở rộng quỹ đất.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn – Giám đốc Kinh doanh, Công ty cổ phần Địa ốc Hà Đô – Chi nhánh phía Nam chia sẻ, khi hay tin một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM chào bán 2 khu bất động sản nhà ở nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa 3, ông đã tìm hiểu và đặt vấn đề mua lại, nhưng với mức giá chủ đầu tư đưa ra là hơn 6.600 tỷ đồng cho khu đất có diện tích 316.824 m2 (đất chung cư 29.613 m2, nhà thấp tầng 174.103 m2) nên đành bỏ cuộc.

Ở góc độ khác, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, tiền sử dụng đất là “ẩn số” lớn trong chiến lược mở rộng quỹ đất.

Hiện chi phí mua quỹ đất và tiền sử dụng đất gần như ngang nhau, trong khi doanh nghiệp không thể dự đoán mức thẩm định của chính quyền địa phương. Với những khu đất có giá mua ban đầu cao, nếu tiền sử dụng đất vượt dự toán thì dự án buộc phải tăng giá bán, nếu không sẽ khó đạt lợi nhuận kỳ vọng.

Theo ông Phúc, trước đây, khi mua quỹ đất, doanh nghiệp ít quan tâm đến tiền sử dụng đất vì mức thẩm định ổn định và hợp lý. Nhưng ở thời điểm hiện tại, đây là yếu tố được cân nhắc hàng đầu khi M&A dự án. Bởi nếu chi phí này quá cao, giá bán sẽ vượt mặt bằng chung thị trường và doanh nghiệp khó tiêu thụ sản phẩm.

Nguồn dẫn: Việt Dũng/Tinnhanhchungkhoan.vn

Link bài gốc: https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/ma-bat-dong-san-vao-mua-post376192.html

Vai trò và sức nặng của bất động sản trong kinh tế Việt Nam

Không một ngành nào có khả năng lan tỏa rộng như bất động sản. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, bất động sản trực tiếp và gián tiếp tác động đến khoảng 40 ngành kinh tế. Chỉ riêng lĩnh vực xây dựng đã đóng góp gần 6% GDP năm 2023, trong đó phần lớn gắn chặt với bất động sản. Khi thị trường sôi động, nhu cầu về xi măng, thép, gạch ốp lát, sơn, kính… tăng vọt. Chẳng hạn, năm 2018 – giai đoạn thị trường bùng nổ, tiêu thụ xi măng trong nước đạt 70 triệu tấn, tăng gấp đôi so với năm 2010. Các ngành nội thất, điện gia dụng, dịch vụ vận tải, tài chính – ngân hàng cũng theo đó mà phát triển. Ngược lại, giai đoạn thị trường trầm lắng 2022-2023 đã khiến tiêu thụ xi măng giảm hơn 20%, nhiều nhà máy phải cắt giảm công suất; doanh số ngành nội thất giảm tới 30% so với thời kỳ cao điểm. Hiệu ứng “làn sóng ngược” của bất động sản vì thế lan tỏa khắp nền kinh tế.

Thị trường bất động sản còn là nguồn thu quan trọng của ngân sách, đặc biệt ở cấp địa phương. Ở nhiều tỉnh, thành phố, thu từ đất chiếm tới 30-40% tổng thu ngân sách địa phương. Năm 2021, tiền sử dụng đất và các khoản liên quan đem lại hơn 160.000 tỷ đồng, tương đương gần 15% tổng thu ngân sách nhà nước. Đây là con dao hai lưỡi: Trong ngắn hạn, nó tạo ra nguồn lực tài chính đáng kể cho hạ tầng và chi thường xuyên. Nhưng về dài hạn, sự lệ thuộc quá lớn dễ dẫn tới tình trạng chính quyền “sống nhờ đất”, tìm mọi cách bán đất, tăng giá khởi điểm, thậm chí điều chỉnh quy hoạch để tăng nguồn thu. Điều này tiềm ẩn nguy cơ phát triển nóng, phá vỡ cân bằng quy hoạch và làm méo mó thị trường.

Ngoài ra, bất động sản còn là thước đo niềm tin xã hội. Với đa số hộ gia đình Việt Nam, căn nhà chiếm tới 70-80% tổng tài sản tích lũy. Một khi giá nhà biến động bất thường, niềm tin và an toàn tài chính của người dân bị ảnh hưởng trực tiếp. Doanh nghiệp cũng vậy: Họ kỳ vọng vào một môi trường đầu tư minh bạch, thủ tục pháp lý rõ ràng để phát triển dự án. Khi thị trường ổn định, giá cả hợp lý, niềm tin xã hội được củng cố, dòng vốn chảy vào bất động sản lành mạnh. Nhưng khi thị trường biến động, hàng loạt dự án “đắp chiếu”, người mua không nhận được nhà, thì sự bất ổn này nhanh chóng xói mòn niềm tin, gây ra tâm lý phòng thủ trong cả nền kinh tế.

Có thể nói, bất động sản vừa là động cơ tăng trưởng, vừa là khu vực nhạy cảm. Điều quan trọng nhất là phải giữ cho “đầu tàu” này chạy đúng đường ray – phát triển dựa trên nhu cầu thực, minh bạch, bền vững và không lệ thuộc vào khai thác đất ngắn hạn.

Giữ cho “đầu tàu” chạy đúng đường ray

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá nhà trung bình đang gấp hơn 30 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình, trong khi chuẩn quốc tế để thị trường “lành mạnh” chỉ ở mức 5-7 lần. Điều này cho thấy phần lớn nhu cầu mua nhà hiện nay không đến từ người có nhu cầu thực, mà từ dòng tiền đầu cơ.

Trong lĩnh vực tài chính, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 21% tổng dư nợ ngân hàng (năm 2023), chưa kể đến hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành. Chỉ riêng giai đoạn 2020-2022, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 600.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm trên 40% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp. Việc nhiều doanh nghiệp gặp khó trong thanh toán đã tạo áp lực nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, tình trạng dự án “đắp chiếu” kéo dài cũng đang hiện hữu. Theo Bộ Xây dựng, đến giữa năm 2023 có khoảng 1.200 dự án bất động sản trên cả nước gặp vướng mắc pháp lý, không thể triển khai. Đây là những “quả bom nổ chậm”: Vừa làm thất thoát nguồn lực xã hội, vừa khiến người mua nhà bất an, vừa tiềm ẩn rủi ro tài chính cho doanh nghiệp và ngân hàng.

Nếu để bất động sản phát triển sai hướng, Việt Nam có thể phải đối diện với “hiệu ứng domino”: Người mua nhà mất niềm tin, e ngại rủi ro, thu hẹp tiêu dùng, dẫn tới tăng trưởng kinh tế chậm lại; doanh nghiệp bất động sản sa vào vòng xoáy nợ nần, mất khả năng trả lãi, phá sản hàng loạt; ngân hàng gánh nợ xấu, làm suy yếu hệ thống tài chính; nền kinh tế đối mặt với tình trạng lao động mất việc, vật liệu xây dựng tồn kho, ngân sách địa phương hụt thu.

Nói cách khác, “đầu tàu” bất động sản nếu chệch hướng có thể biến thành lực cản ghê gớm cho cả đoàn tàu kinh tế. Để bất động sản thực sự trở thành động lực phát triển thay vì rủi ro hệ thống, Việt Nam cần xác lập một khung phát triển rõ ràng, dựa trên nhu cầu thật, quản trị minh bạch, tài chính an toàn và cách khai thác đất đai bền vững.

Trước hết, phải chuyển hướng từ phát triển để đầu cơ sang phát triển để ở và để sản xuất. Hiện nay, 70-80% tài sản của hộ gia đình Việt Nam nằm trong bất động sản, nhưng tỷ lệ nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn chỉ chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung. Điều này khiến giấc mơ an cư của hàng triệu lao động và người trẻ trở nên xa vời. Kinh nghiệm từ Singapore cho thấy, hơn 80% dân số nước này sống trong nhà ở xã hội (HDB), với giá cả phù hợp và điều kiện hạ tầng tốt. Hàn Quốc cũng thành công khi duy trì các chương trình nhà cho thuê giá rẻ dài hạn. Việt Nam cần học hỏi và tập trung mạnh vào ba phân khúc: nhà ở xã hội, nhà cho thuê dài hạn và nhà ở thương mại giá phù hợp với đa số người dân. Đây mới là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, thay vì đổ tiền vào những căn hộ cao cấp hoặc đất nền bỏ hoang.

Song song với đó, phải xây dựng kỷ luật và minh bạch cho thị trường. Một trong những điểm yếu hiện nay là Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu giá nhà quốc gia công khai, dẫn đến tình trạng thông tin rời rạc, dễ bị thao túng. Vì vậy, cần thiết lập một sàn dữ liệu bất động sản quốc gia, nơi mọi dự án, tiến độ xây dựng, tình trạng pháp lý và giá bán đều được cập nhật. Singapore duy trì một hệ thống công bố giá giao dịch minh bạch, nhờ đó ngăn chặn hiệu quả tình trạng sốt ảo. Ngoài ra, cũng cần siết chặt tình trạng găm đất, bỏ hoang thông qua thuế đất không sử dụng, giống như cách Hàn Quốc đã áp dụng để buộc chủ đất đưa tài sản vào vận hành.

Đồng thời, phải bảo đảm an toàn tài chính, bởi bất động sản liên quan mật thiết tới hệ thống ngân hàng. Hiện nay, tín dụng bất động sản chiếm hơn 20% tổng dư nợ toàn hệ thống, chưa kể lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khổng lồ phát hành. Bài học từ khủng hoảng tài chính năm 2008 tại Mỹ cho thấy, khi tín dụng bất động sản bị thổi phồng, cú sốc đổ vỡ có thể lan ra toàn bộ nền kinh tế. Việt Nam cần kiểm soát chặt trần cho vay đối với lĩnh vực rủi ro, chuẩn hóa phát hành trái phiếu, đồng thời có cơ chế xử lý dự án dở dang một cách có trật tự, ví dụ như quỹ hoặc sàn M&A để chuyển giao cho nhà đầu tư mới. Nguyên tắc quan trọng nhất là không cứu trợ vô điều kiện: Nhà nước chỉ nên bảo vệ người mua nhà và người lao động, chứ không bảo vệ nhà đầu cơ hoặc doanh nghiệp yếu kém trong quản trị. Đây là cách duy trì kỷ luật và tránh biến ngân hàng thành “con tin” của thị trường.

Cuối cùng, cần thay đổi căn bản cách khai thác đất đai. Trong nhiều năm qua, nguồn thu từ đất chiếm tới 30-40% ngân sách địa phương, dẫn tới tình trạng chính quyền chạy theo bán đất để cân đối thu chi, làm méo mó quy hoạch và thúc đẩy phát triển nóng. Để khắc phục, phải từng bước thay thế bằng hệ thống thuế tài sản nhẹ, lũy tiến để tạo nguồn thu ổn định lâu dài. Bên cạnh đó, cần áp dụng cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất nhờ hạ tầng (chênh lệch địa tô). Ví dụ, khi một tuyến metro làm giá trị đất quanh ga tăng thêm 30-40%, Nhà nước phải có công cụ thu lại phần giá trị tăng thêm này để tái đầu tư hạ tầng. Mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) tại Nhật Bản và Singapore đã chứng minh tính hiệu quả của phương thức này.

Nói cách khác, để “đầu tàu” bất động sản không chệch hướng, Việt Nam cần những “đường ray kép”: Phát triển dựa trên nhu cầu thật, quản trị minh bạch, tài chính an toàn và đất đai được khai thác bền vững. Đây chính là những bảo đảm để bất động sản trở thành động lực dài hạn cho tăng trưởng, thay vì biến thành gánh nặng cho cả nền kinh tế./.

Nguồn dẫn: TS. Nguyễn Sĩ Dũng/ Báo Kiểm Toán Online

Link bài gốc: http://baokiemtoan.vn/giu-cho-dau-tau-bat-dong-san-chay-dung-duong-ray-42834.html

Các doanh nghiệp nhanh chóng tái cấu trúc, chuẩn bị nguồn lực để đón chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Với mức giá thị trường dao động quanh 4.000 – 5.000 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị khoản hoán đổi này thấp hơn hai phần ba giá trị khoản vay, tương ứng lỗ theo thị giá thời điểm hiện tại. Ban lãnh đạo Hải Phát nhấn mạnh, đây là phương án phù hợp trong bối cảnh hiện nay, mang lại lợi ích cho cả hai bên: giúp Hoàng Quân giảm đáng kể áp lực nợ vay và tạo cơ hội để Hải Phát thu hồi công nợ, cũng như sở hữu cổ phần tại một doanh nghiệp có tiềm năng với thế mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Đại diện Hải Phát cho biết thêm, ngoài việc hoán đổi cổ phiếu, Hoàng Quân cam kết bổ sung một số điều khoản nhằm đảm bảo rằng, nếu Hải Phát thoái vốn đối với số cổ phần hoán đổi khi đủ điều kiện mà phát sinh thiếu hụt, Hoàng Quân sẽ bổ sung phần chênh lệch bằng cổ phiếu HQC của bên thứ ba, tiền mặt hoặc các bất động sản khác, đảm bảo Hải Phát thu hồi đủ 212 tỷ đồng.

Không chỉ hoán đổi nợ cho Hải Phát, Hoàng Quân cũng hoán đổi 26,6 triệu cổ phiếu để chuyển đổi 266 tỷ đồng nợ với hai chủ nợ khác là ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân và bà Nguyễn Thị Diệu Phương – vợ ông Tuấn.

Việc hoán đổi 500 tỷ đồng nợ vay sang cổ phiếu được xem là “cách mua thời gian” nhằm đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội sau khi được tháo gỡ nút thắt pháp lý. Hai dự án được xem là mắt xích quan trọng trong chuỗi nhà ở xã hội đã có nhiều chuyển động tích cực. Trong đó, dự án nhà ở xã hội HQC Nha Trang đã được Sở Nông nghiệp và Môi trường chấp thuận, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua (gồm 4 block với 1.002 căn và tổng vốn đầu tư khoảng 700 tỷ đồng, bàn giao từ năm 2020). Tại dự án nhà ở xã hội HQC Tân Hương, Sở Xây dựng đã công nhận 171 căn gồm 2 block đủ điều kiện mở bán/cho thuê.

Không sử dụng phương thức hoán đổi nợ, Công ty cổ phần Phát Đạt (mã PDR) tiến hành tái cấu trúc thông qua việc thanh lý tài sản bằng cách thoái vốn khỏi Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – chủ đầu tư dự án Q1 Tower. Đây là một phần chiến lược rút lui khỏi các dự án tại khu vực miền Trung.

Thương vụ thoái vốn tổng giá trị 435 tỷ đồng giúp Phát Đạt thu về 139,2 tỷ đồng doanh thu tài chính. Đồng thời, tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại dự án giảm xuống còn 0% và không còn được ghi nhận trong hàng tồn kho. Ban lãnh đạo Công ty khẳng định, việc rút khỏi các dự án miền Trung giúp tăng thanh khoản, giảm áp lực tài chính và tái phân bổ vốn vào các dự án trọng điểm tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận.

Tương tự, cuối tháng 6/2025, UBND tỉnh Hà Nam (nay thuộc tỉnh Ninh Bình) cho phép Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC, mã DIG) chuyển nhượng toàn bộ dự án Lam Hạ Center Point tại phường Lam Hạ, TP. Phủ Lý.

Dự án được triển khai từ năm 2019, quy mô 12 ha với tổng vốn đầu tư hơn 2.115 tỷ đồng, gồm nhà phố thương mại 5 tầng, biệt thự, nhà liên kế và đất dành cho nhà ở xã hội. Trước khi chuyển nhượng, dự án đã được cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào cuối tháng 10/2024. DIC dự kiến ghi nhận hơn 1.114 tỷ đồng từ thương vụ này. Tổng giám đốc Nguyễn Quang Tín cho biết, dòng tiền thu về từ chuyển nhượng sẽ hỗ trợ đáng kể cho hoạt động đầu tư của Công ty trong năm nay.

Không lâu trước đó, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine (mã KSF) thông qua chủ trương cùng 3 công ty khác nhận chuyển nhượng 100% cổ phần Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Thanh Xuân nhằm triển khai hơn 54,99 ha thuộc dự án Alluvia City tại Hưng Yên do Công ty cổ phần Xuân Cầu Holdings làm chủ đầu tư. Alluvia City có quy mô gần 200 ha, tổng vốn đầu tư trên 31.000 tỷ đồng, nằm tại khu vực hạ tầng phát triển mạnh, gần các đại đô thị Ecopark, Vinhomes Ocean Park và đã được khởi công từ đầu tháng 3/2025.

Những kỳ vọng mới khi doanh nghiệp cố trả nợ

Theo các chuyên gia, thông qua hoán đổi nợ và bán dự án, doanh nghiệp địa ốc có thể giảm bớt gánh nặng tài chính, qua đó “làm đẹp” báo cáo trước cổ đông, nhà đầu tư và tổ chức tín dụng. Việc tăng vốn không chỉ là hoạt động tài chính thuần túy, mà còn phản ánh chiến lược phát triển và bối cảnh hiện tại của thị trường.

Giới phân tích đánh giá, hành lang pháp lý đang hoàn thiện – với 3 sắc luật liên quan đến bất động sản được xây dựng, đặc biệt là sửa đổi Luật Đất đai – kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt về giá đất và cơ chế đền bù thỏa thuận cho doanh nghiệp.

Chuyên gia từ Công ty Chứng khoán DSC nhận định, bối cảnh thị trường tích cực hơn đang thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản triển khai kế hoạch tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu nhằm tái cấu trúc tài chính và bổ sung nguồn lực triển khai dự án, đặc biệt khi huy động vốn qua trái phiếu vẫn gặp khó. Chưa kể, tăng vốn bằng phát hành cổ phiếu có nhiều ưu điểm hơn so với các kênh gọi vốn khác (trái phiếu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng, đối tác…).

Ghi nhận của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, có 84 dự án được cấp phép xây dựng – tăng 121% so với cùng kỳ năm trước, tương đương 32.407 căn hộ/lô đất (tăng 62%). Thanh khoản thị trường cũng tích cực hơn khi quý II ghi nhận 157.021 giao dịch thành công, tăng 16,6% so với quý I.

Trong khi đó, theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/5/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,64 triệu tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ) – mức cao nhất kể từ năm 2023. Điều này cho thấy, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều đang phục hồi niềm tin đối với thị trường. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% năm 2025 (khoảng 2,5 triệu tỷ đồng), tín dụng bất động sản được kỳ vọng tiếp tục tăng, nhất là khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp, kèm theo các gói vay ưu đãi cho người mua nhà – đặc biệt là người trẻ.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services – FERI, lãi suất tiền gửi thấp giúp các chủ đầu tư thuận lợi hơn trong triển khai dự án và kích thích nhu cầu mua bất động sản từ nhà đầu tư cá nhân. Đây cũng là lý do các doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cấu trúc, chuẩn bị nguồn lực để đón chu kỳ phát triển mới của thị trường. Khi đã chuẩn bị sẵn sàng, doanh nghiệp có thể bứt tốc trong triển khai dự án, tung sản phẩm ra thị trường và ghi nhận doanh số tăng mạnh, từ đó cải thiện lợi nhuận đáng kể từ các dự án được bàn giao.

Nguồn dẫn: Việt Dương/ Tin Nhanh Chứng Khoán Online

Link bài gốc: https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/cuoc-choi-moi-cua-doanh-nghiep-dia-oc-post375416.html

Cơ hội rộng mở cho thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định việc sáp nhập đã đưa TP. Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị lớn nhất cả nước. Sau điều chỉnh, thành phố có diện tích tự nhiên hơn 6.772 km2, dân số hiện trên 14 triệu người và dự báo có thể chạm mốc 18 triệu vào năm 2030. Về kinh tế, TP. Hồ Chí Minh cùng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu nằm trong nhóm sáu địa phương có quy mô lớn nhất cả nước. Riêng GRDP của vùng đô thị mới sau sáp nhập dự kiến chiếm khoảng 1/4 GDP, 1/3 tổng thu ngân sách và hơn 20% kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước.

Theo bà Miền, quá trình mở rộng không chỉ tạo ra dư địa phát triển mà còn mở đường cho sự phân hóa lợi ích giữa các khu vực. Những địa bàn có nền tảng hạ tầng và kinh tế tốt đón nhận lợi ích sớm và bứt phá mạnh mẽ hơn.

Sự thay đổi quy mô còn giúp thành phố giải tỏa sức ép hạ tầng vốn đã quá tải, đồng thời tạo cơ hội tái cấu trúc các khu công nghiệp nhỏ lẻ, ô nhiễm trong khu vực cũ. TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập được bổ sung thêm kinh tế biển, du lịch biển, các khu công nghiệp tập trung với hạ tầng đồng bộ và dịch vụ logistics hiện đại. Đây là nền tảng để phát triển mô hình đô thị xanh, chất lượng, gắn với các chuẩn mực môi trường và hướng đến trở thành trung tâm công nghệ, tài chính, thương mại, dịch vụ và du lịch mang tầm quốc tế.

Bức tranh quy hoạch cũng sẽ được định hình lại theo hướng kết nối hạ tầng đồng bộ, phân bổ hợp lý không gian đô thị và chức năng kinh tế, nhằm khai thác tối đa thế mạnh sẵn có đồng thời mở rộng dư địa tăng trưởng.

Đối với thị trường bất động sản, đây là cơ hội vàng để hình thành nhiều dự án quy mô lớn, đa dạng phân khúc và chất lượng cao, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa phục vụ mục tiêu đầu tư. Cùng với sự thay đổi cấu trúc đô thị, nhu cầu thị trường sẽ được định hình lại theo hướng tăng trưởng mạnh và bền vững.

Thị trường TP. Hồ Chí Minh vẫn vận hành theo quy luật cung – cầu thực tế, đồng thời chịu ảnh hưởng từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất và tín dụng. Ảnh: Tạp chí Xây dựng Đảng

Thị trường vẫn vận hành theo cung – cầu, dài hạn phụ thuộc vào quy hoạch và pháp lý

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng việc mở rộng địa giới hành chính chưa tạo ra cú hích tức thời đối với giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Thực tế, mặt bằng giá trung bình toàn thành phố có xu hướng giảm trên số liệu thống kê, song đây chủ yếu là do khoảng cách lớn giữa TP. Hồ Chí Minh cũ và các khu vực vừa sáp nhập.

Bà Hương cho biết, giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh cũ trong năm 2024 và quý I/2025 vẫn duy trì quanh mức 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu – nơi tập trung nhiều dự án mới – chỉ ghi nhận giá phổ biến khoảng 40 triệu đồng/m2, thậm chí thấp hơn. Khoảng cách này khiến giá trung bình toàn đô thị mở rộng bị kéo xuống, nhưng không đồng nghĩa với việc giá bán tại từng dự án sụt giảm.

“Giá nhà vẫn đang được định hình bởi những yếu tố nội tại như nhu cầu thực, khả năng kết nối hạ tầng và cấu trúc dân cư, thay vì tác động từ sáp nhập,” bà Hương nhận định.

Một yếu tố khác khiến thị trường khó giảm nhiệt là chi phí đất. Trong cơ cấu chi phí phát triển, đất chiếm tỷ trọng lớn, trong khi khung giá Nhà nước nhiều năm qua chưa từng điều chỉnh giảm. Các động thái rà soát khung giá đất sau sáp nhập hiện mới ở giai đoạn nghiên cứu, vì vậy chi phí đầu vào gần như không đổi, đồng nghĩa giá bán khó có cửa hạ nhiệt.

Cũng theo bà Hương, khả năng xác lập mặt bằng giá mới sẽ phụ thuộc vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực các bộ luật sửa đổi vừa được ban hành. Khi địa giới được tổ chức lại, cơ cấu đất ở, đất công nghiệp, đất nông nghiệp có thể được phân bổ lại, từ đó tác động trực tiếp đến chiến lược phát triển dự án. Song song, việc cải thiện thủ tục cấp phép, rút ngắn quy trình hành chính cũng được coi là chìa khóa khơi thông nguồn cung.

Ở góc nhìn ngắn hạn, thị trường TP. Hồ Chí Minh vẫn vận hành theo quy luật cung – cầu thực tế, đồng thời chịu ảnh hưởng từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất và tín dụng. Bà Hương dự báo, trong nửa cuối năm 2025, nếu cung – cầu, tín dụng và pháp lý được đồng thời cân bằng, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đi theo quỹ đạo ổn định và bền vững, thay vì biến động mạnh như kỳ vọng ban đầu từ việc sáp nhập.

Nguồn dẫn: Nguyễn Nam/ Tạp chí Thị Trường Tài Chính Tiền Tệ

Link bài gốc: https://thitruongtaichinhtiente.vn/dien-mao-thi-truong-bat-dong-san-tp-ho-chi-minh-sau-sap-nhap-hien-ra-sao-69930.html